Byggemenskaper

Den svenska subventions- och byggkrisen i skiftet av 1980- och 1990-talen hade en i det närmaste exakt motsvarighet i den kris som samtidigt pågick i Tyskland. Där blev dock reformerna mycket mer långtgående, vilket innebar att de definierade om prissystemet samtidigt som allmännyttans roll förändrades i grunden. När de reformerna innebar att efterfrågan förändrades och blev mer differentierad samtidigt som en stor äldre aktör på byggmarknaden eliminerades uppstod ett nytt utrymme för innovativa aktörer och beteenden. Plansystemet öppnades för experiment, och i den svagare marknaden fick också byggemenskaper, där boende deltog som projektörer och finansiärer för sitt eget boende en helt ny och betydelsefull roll.

Den gemensamma nämnare som finns för dessa projekt är att marknaden var svag när de startades, och i många fall var inte ens byggemenskaper i det läget påtänkt som den institutionella form som skulle genomföra bostadsproduktionen. Av helt central betydelse var i det läget att både offentliga (allmännyttiga) och privata bostadsutvecklare av olika skäl inte kunde eller ville delta i utvecklingen av de nya områdena. Påtagligt är hur byggemenskaperna då kom in som ”Builders of the Last Resort”, som en improviserad form som initierade en utveckling och därmed fungerade som en katalysator för att skapa värde och höja intresset för områden som befann sig strax under Tobins q = 1.

När dessa första insatser genomförts och visat sig vara framgångsrika kom även institutionella former som kunde lösa finansieringen av byggemenskaper på ett standardiserat sätt. De skapade på det sättet nya marknader och gjorde det möjligt för yngre hushåll att komma in på marknaden för egenägda bostäder. I nästa skede kom då också traditionella vinstdrivande byggföretag in på marknaderna, vilket ironiskt nog gjorde att byggemenskaperna fick svårare att konkurrera i takt med att markpriserna steg.

Det är inte osannolikt att byggemenskaper och andra institutionella innovationer skulle kunna få en liknande roll i svaga eller utsatta områden i Sverige. Men det som det tyska exemplet också tydligt demonstrerar är att det förutsätter större och mer grundläggande reformer, där både planeringssystemet och hyressättningssystemet reformeras i mer liberal riktning.

I Sverige blev de bostadspolitiska reformerna i början av 1990-talet inte lika långtgående som de tyska. Samtidigt startade också en ekonomisk omstrukturering av det svenska samhället som påverkade landets gles- och bruksbygder på ett tydligt negativt sätt. Den ekonomiska nedgången och bristen på reformer som kunde lett till värdeskapande processer ledde till att både glesbygdskommuner och de så kallade miljonprogramsområdena hamnade i negativa spiraler som efterhand urholkat deras attraktivitet och försvårat segregationsproblem. Inte minst i ljuset av det tryck som idag finns mot återindustrialisering och nya försörjningskedjor är det önskvärt att det betryckta tillståndet bryts, genom att fullfölja de reformer av byggandet som genomfördes åren 1993–1994.

Den tyska erfarenheten från de senaste tre decennierna är i sådant fall en självklar modell att hämta inspiration från. Reformerna skulle då ta sin utgångspunkt i en betydligt större liberalisering av prissystemet än nu, vilket också skulle skapa ett mycket större utrymme för experimentering och innovationer via plansystemet. Instrument som ISEK (Integrierte Stadt Entwicklungskonzept) och SEM (Stadtbauliche EntwicklungsMassnahme) är självklara delar i det. De båda instrumenten motsvarar ungefär svenska Översiktsplaner och Fördjupade översiktsplaner, men båda de tyska instrumenten ger en mycket klarare och mer realistisk bild av hur marknadsförhållandena i olika delar av kommunerna verkligen ser ut. Det gör det sedan möjligt att ta helhetsgrepp över planeringen av större centralt belägna områden. När detta sker i kommuner som balanserar på Tobins q kan självbyggande genom byggemenskaper få en avgörande roll för att bryta årtiondelånga dödlägen.

Byggemenskaper kan aldrig bli en dominerande del av en marknad. Men i vissa fall kan formen täcka svagheter som finns i lägen där marknader framstår som oklara eller osäkra. De tyska fall där de fick särskilt stor betydelse i Tübingen och Freiburg illustrerar väl detta, och samma sak visas av exempel från mindre orter i södra Tyskland och Nederländerna. Från den erfarenheten pekar all tillgänglig erfarenhet på att byggemenskapernas roll kan ökas kraftigt om såväl ägandeförhållanden, byggkrav och finansiering standardiseras på ett systematiskt sätt. De tyska exemplen är också entydiga i slutsatsen att standardisering och upprepningsbarhet är avgörande för att sänka transaktionskostnaderna för byggemenskaper. Det är i sin tur avgörande för att både bostadskonsumenter och banker ska känna förtroende för formen.

I rapportens sista avsnitt lyfts bygemenskapernas möjligheter i en svensk omgivning genom att lyfta den uppmärksammade samhällsombyggnad som nu pågår i Östra Göinge och Hanaskog. De begränsningar och förutsättningar för att skapa en attraktiv ny bostadsmiljö påminner starkt om de som fanns i södra Tyskland vid mitten av 1990-talet.