Samhälle Krönika
Regeringen vill göra bostadsmarknaden osäkrare
I början av juni 2022 meddelade regeringen att en ny förköpslag ska utredas. Regeringens uttalade syfte är att kommunerna ska kunna tvångsköpa mark för att motverka segregationen. Konsekvensen lär bli ökad osäkerhet för bostadsköpare och att situationen på en redan dysfunktionell bostadsmarknad förvärras ytterligare, skriver Elias Nilsson.
Bakom podiet på presskonferensen förklarade bostadsminister Johan Danielsson och näringsminister, tillika den gamle LO-basen, Karl-Petter Thorwaldsson, att en aktiv kommunal markpolitik är högst nödvändig för att bryta segregationen. Förköpslagen är en förutsättning för detta, och i breda drag skulle den möjliggöra för kommuner, givet vissa kriterier, att träda in i köparens ställe efter att ett kontraktet är påskrivet.
Ministrarna ägnade en stor del av presskonferensen åt att lovorda S-regeringens kamp för att bryta segregationen. Tanken är att kommunerna ska köpa upp stora mängder mark för att sedan portionera ut den till politiskt önskvärda ändamål. I praktiken innebär det sannolikt att villamattor köps upp för att sedan rivas och ersättas med billiga hyreshus där personer från segregerade områden kan tänkas flytta in. Varför kommunerna i stället inte kan tänkas sälja av sin egen mark för samma ändamål berörs inte.
Eftersom regeringen hittills bara tillsatt en utredning är detaljerna oklara. Det har ställts upp riktlinjer och man har bett utredaren att lämna förslag på förköpsgrunder som berör i huvudsak segregation, men även civilförsvar, företagsetableringar och klimatanpassningar. Exakt vilka dessa förköpsgrunder är kommer att presenteras i december 2022. Till dess kan man bara gissa, men med tanke på ministrarnas vurmande för den aktiva markpolitiken lär grunderna i slutändan vara generösa för politiken.
Under väntetiden fick köparna oroa sig för om de skulle ha tak över huvudet framöver.
I väntan på utredningens utfall går det att söka ledtrådar i den gamla förköpslagen från 1968 som avskaffades av regeringen Reinfeldt 2010. I den hade kommunerna tre månader på sig att fatta beslut efter ingånget kontrakt mellan köparna och säljarna. Om lagen återinförs kan en ny tidsfrist bli längre eller kortare beroende på vad utredningen föreslår. En lång tidsfrist är dock att föredra för kommunerna. Skulle tidsfristen minskas eller helt tas bort förlorar förköpslagen sitt syfte då kommunerna i så fall lika gärna kan köpa fastigheter på den öppna marknaden.
En aktiv markpolitik är i detta sammanhang synonymt med ökat kommunalt ägande. Den gamla förköpslagen var ett led i genomförandet av miljonprogrammet och ledde till just detta. Om köparen eller säljaren ogillade beslutet kunde det överklagas till regeringen, en process som enligt Boverket tog runt åtta månader. Om regeringsbeslutet överklagades till Högsta förvaltningsdomstolen steg väntetiden till 16 månader. Under väntetiden fick köparna oroa sig för om de skulle ha tak över huvudet framöver.
Läs också:
Ofta kräver banker att man säljer sitt tidigare hus för att lånet på nästa ska beviljas. Detta för att minska köparnas belåning ifall någonting skulle gå snett. Om regeringen får sin vilja igenom väntar en osäker tid för privatpersoner. Någon som sålt sitt hus kommer ställas inför risken att kommunen kan komma och ta över det hus man precis köpt. Tar kommunen över huset hänvisas köparna till hyresmarknaden tills de funnit ett hus som kommunen inte lägger vantarna på. Som bekant är hyresmarknaden knappast känd för sin flexibilitet, så det finns en överhängande risk för att familjer hamnar på bar backe.
Det tål att funderas på om kommunerna ska bedriva markpolitik över huvud taget, konstaterar Fredrik Kopsch, docent i fastighetsekonomi vid Lunds universitet, när jag ber honom kommentera regeringens initiativ:
– Jag tycker inte att kommuner ska äga mark alls, annat än om det handlar om parker och annat bevarande. Att de skulle få förtur att köpa mark för exploatering är problematiskt. När kommuner äger sådan mark är de både en spelare på marknaden och den som bestämmer reglerna samtidigt. Vill man säkerställa bostadsproduktion gör man det genom att tillåta sådan där det är lönsamt att bygga bostäder.
Idag har kommunerna ytterst få incitament till att öka bostadsbyggandet.
Om regeringen önskar bryta segregationen genom bostadspolitiken finns det flera heliga kor att leda till slakt. Då personer i segregerade områden kan antas ha begränsade resurser är fler hyresrätter vägen att gå. Där sätter hyresregleringen käppar i hjulet. Inte bara stänger den ute praktiskt taget alla nyanlända från allt utom de mest oattraktiva områdena, den förhindrar dessutom byggandet av hyresrätter på grund av dålig lönsamhet och ombildningar. Lägg därtill planmonopol, fördyrande tillgänglighetsanpassningar och en kommunal ovilja att sälja av mark så är segregationen och den låga byggtakten inte särskilt förvånande.
Idag har kommunerna ytterst få incitament till att öka bostadsbyggandet. Med planmonopolet finns det inga ekonomiska skäl att öka markutbudet då detta pressar ner markpriserna och gröper ur en för många kommuner viktig inkomstkälla. När regeringen nu vill att kommunerna ska kunna tillskansa sig ännu mer mark lär detta beteende förvärras om inte krav från staten tillkommer. Detta perspektiv saknas helt i utredningsdirektivet.
Om kommunerna anser sig behöva fler fastigheter måste de konkurrera på samma villkor som resten av köparna. Kommunen har redan, relativt privatpersoner, enorma summor pengar och kan buda över nästan vem som helst i ordinarie auktioner.
Utredningen ska vara färdig i december 2022, och vilka förköpsgrunder den kommer att föreslå återstår att se. Mer osäkerhet för bostadsköpare och ökat kommunalt ägande är inte vad Sverige behöver och det kommer knappast lösa segregationen. Ett bättre förslag till kommunerna är att sälja av mark, avskaffa onödiga regler och att låta marknaden sköta bostadsbyggandet i stället.