DEBATT: Inför fri hyressättning för alla hyresrätter

Sveriges hyresmarknad har stora problem – det lär inte ha undgått någon. Olika typer av hyresregleringar har sedan 1942 resulterat i att hyrorna, främst i storstäder och andra tillväxtregioner, hamnat långt under nivån där utbud möter efterfrågan.

De som har haft de rätta kontakterna eller tillräcklig kötid har kunnat åtnjuta billiga lägenheter. En växande grupp hänvisas dock till andrahandshyresmarknaden, med högre hyror och obefintligt besittningsskydd. Hyresregleringen har skapat långa köer, ökat trycket på ombildningar och närt en marknad där hyreskontrakt kan säljas för miljonbelopp.

Därför är det välkommet att Januariöverenskommelsen mellan Socialdemokraterna, Centerpartiet, Liberalerna och Miljöpartiet utlovar lättnader av hyresregleringen för nybyggda bostäder. I överenskommelsen står det:

Fri hyressättning vid nybyggnation införs. Hyran inom dessa bestånd sätts efter en inledande period enligt en tariff grundad på jämförbara nybyggda objekt med en gradvis anpassning för att uppnå förutsägbarhet eller genom gängse förhandling. Fastighetsägaren väljer vilken av dessa metoder som tillämpas.

En utredning ska tillsättas och ny lagstiftning kan väntas vara på plats 1 juli 2021. Frågan är dock hur fri vi egentligen kan vänta oss att den ”fria hyressättningen” blir. Skrivningen i överenskommelsen lämnar flera frågor öppna, som: Hur lång är den ”inledande perioden”? Vem ska bestämma tarifferna, det vill säga justeringarna av hyror över tid? Är hyressättningen fri i alla framtida kontrakt för dessa lägenheter?

Frågan är hur fri vi egentligen kan vänta oss att den ”fria hyressättningen” blir.

I dag sätts hyrorna i nyproduktion vanligtvis genom förhandling med Hyresgästföreningen (så kallade presumtionshyror) eller av fastighetsägaren själv, så kallade egensatta hyror. Det finns en risk att den egensatta hyran kan komma att prövas i hyresnämnd, men fastighetsägare har antagligen en god uppfattning om vilken hyra som klarar prövning. Hot om prövning kan alltså bli självreglerande. Januariöverenskommelsen kan komma att ge de egensatta hyrorna ett tydligare lagstöd, där hyresgästens möjlighet att pröva hyran försvinner – men inte mycket mer än så.

En kärnfråga är hur länge hyran kan sägas vara genuint fri i nybyggda lägenheter, om förslaget i Januariöverenskommelsen blir verklighet. Överenskommelsens politiska företrädare har nämligen visioner som krockar med varandra.

I sin presskonferens efter regeringsbildningen sade Stefan Löfven:

– Ta hyresregleringen, eftergiften där är att vid nyproduktion får man sätta fri hyra, då får den som har byggt, eller hyresvärden, sätta hyran. Men inte höjningarna. Och vad innebär det? Jo, om jag då accepterar en hyra och flyttar in, då ska det sedan vara tariff eller förhandling. Det innebär att det inte är en fri hyressättning. Förändringen av hyran kommer fortfarande inte att vara fri. Då är det inte marknadshyror rakt av, utan det är på just nyproduktion.

Givet att hyran höjs en gång om året (som brukligt) är den inledande perioden från det att hyran fastslagits till det att den justeras ett år. I en intervju med Fastighetstidningen kommenterade Martin Ådahl, Centerpartiets chefsekonom, skrivningen. På frågan om hur lång den inledande perioden ska vara svarade han:

– Vi har inte satt någon exakt tid, det avgörs ju bland annat av avtalet mellan värd och hyresgäst. Men 10 till 20 år är kanske lämpligt.

Om inte Stefan Löfven i sitt tal ovan tänkt sig att den fria hyran ska vara frusen vid sin ursprungliga nivå i upp till 20 år rimmar de här två tolkningarna dåligt med varandra. Om Stefan Löfven ändå skulle mena just det, råder det väl knappast något tvivel om att hyrorna i nyproduktion inte är fria.

Utan att anpassning tillåts över tid kan vi knappast kalla hyrorna för ”fria”; då är de reglerade.

Januariöverenskommelsen öppnar för ett nytt sätt att justera hyror i ingångna hyresavtal. I dag sker detta främst genom kollektiva förhandlingar. Det nya förslaget ger i stället två alternativ för nybyggda lägenheter: antingen ska hyran justeras som i dag, eller efter en tariff. Vem som ska bestämma tariffen och på vilka grunder är dock oklart. Martin Ådahl menar, i samma intervju som ovan, att Boverket är en lämplig aktör för att sätta tarifferna. Tyskland har ett liknande system, där hyresjusteringar kan tillåtas följa en så kallad ”hyresspegel”. Risken för politisk inblandning i hyresjusteringarna bör vara uppenbar.

Den viktigaste frågan, huruvida hyressättningen kommer att vara fri när nya hyresgäster flyttar in, är ännu helt obesvarad. För att hyresrätten ska vara en attraktiv boendeform behöver framtida hyror vara förutsebara för hyresgästen. Detta kan lösas på frivillig basis genom långa kontrakt, eller genom reglering. Anpassningar till marknadsnivån är dock nödvändiga över tid. I annat fall kommer nybyggda hyresrätter att få alla de problem det befintliga beståndet har i dag: köer, svarthandel och ombildningar.

Vill vi ha ett starkt och icke-tidsbegränsat besittningsskydd för hyresgäster får vi finna oss i att hyresjusteringar regleras. Det finns dock inga tydliga argument för att hyran i nya avtal ska begränsas. Januariöverenskommelsen är tydlig med att hyran ska få sättas fritt första gången, men vad händer när en ny hyresgäst flyttar in efter 10 år? Utan att anpassning tillåts över tid kan vi knappast kalla hyrorna för ”fria”; då är de reglerade.

Förslagen i Januariöverenskommelsen bör därför inrikta sig på fri hyressättning i hela beståndet, inte bara nyproduktion.

Det största problemet med förslagen i Januariöverenskommelsen är att de inte är tillräckligt långtgående. Det befintliga beståndet lämnas orört. I värsta fall kan slutsatsen i den allmänna debatten bli att ”marknadshyror inte fungerar”. Centerpartiets Ola Johansson skrev en debattartikel med rubriken ”Fri hyressättning ett steg mot fler hyresrätter”. Men det är inte givet att ”fri hyressättning”, som det definieras i Januariöverenskommelsen, leder till märkbart fler hyresrätter.

För att det ska byggas mer krävs, allt annat lika, högre hyror. Men det är inte alls säkert att fri hyressättning i nyproduktion leder till högre hyror. Köerna till nyproduktion är relativt korta, även i attraktiva områden, vilket vittnar om att hyrorna troligtvis ligger nära jämviktsnivå.

Det stora problemet är i stället begränsningar i markanvändning och strikta byggregler. Ta Gärdet i Stockholm som ett exempel. Anledningen till att det är en gräsmatta som delvis används som sopstation är ingalunda någon hyresreglering, utan att politiker (i det här fallet på riksnivå) bestämt att det ska vara just en gräsmatta som delvis används som sopstation. Gärdet är inte ett unikt exempel.

Om vi då kallar hyressättningen fri (utan att den faktiskt är fri) och utvärderar den på hur mycket som byggs (utan att diskutera begränsningar i markanvändning och byggregler) finns en stor risk att vi finner att ”fri hyressättning” inte fungerar. Det stora problemet med den svenska modellen för hyresreglering är inte att den hämmar nyproduktion, utan att den leder till ett ineffektivt utnyttjande av befintliga hyresrätter, till svarthandel och till ett ombildningstryck som reducerar antalet hyresrätter. Förslagen i Januariöverenskommelsen bör därför inrikta sig på fri hyressättning i hela beståndet, inte bara nyproduktion.