Samhälle Åsikt
Hyresmodellen förhindrar en fungerande bostadsmarknad
Särintressen står i vägen för allmänintresset på bostadsmarknaden. Hyresmodellen måste göras om, även om det tar tid, för att vi någonsin ska få en fungerande bostadsmarknad. Det skriver Stefan Ränk, vd och koncernchef för bostadsbolaget Einar Mattsson.
Målet med bostadspolitiken måste rimligen vara en bostadsmarknad där alla som har egen försörjning har råd med sina boendekostnader och de som saknar arbete får rätt stöd av det allmänna. Tänk dig en bostadsmarknad som fungerar för den som snabbt och tryggt vill anpassa sin bostadssituation efter behov och betalningsvilja. Det är ett system där vi fastighetsföretagare utvecklar bostäder på platser där människor vill bo. Vi blir belönade när vi lyckas, men får sänka priser och hyror på bostäder där intresset från de boende är svalare. På en sådan marknad är det byggföretagen och fastighetsvärdarna som konkurrerar om hyresgästerna. I nuvarande system är det i stället tvärtom – hyresgästerna som tvingas konkurrera om boendet genom köer och svarthandel.
Årets hyresförhandlingar har återigen blottlagt den svenska hyresmodellens absurditeter.
Årets hyresförhandlingar har återigen blottlagt den svenska hyresmodellens absurditeter. Lagstiftaren har överlåtit till ”hyresmarknadens parter” att finna en modell för en årlig hyresjustering utifrån ett indexresonemang, något som man hoppades skulle resultera i ett gemensamt ansvarstagande. Försöket kollapsade omedelbart. Så snart överenskommelsen om modellen träffades gick uppfattningarna om dess innehåll isär så mycket att skiljemän fått avgöra frågan. Skiljemännens diffusa uppfattning om sin uppgift har sedan resulterat i att överenskommelsen i princip slitits isär. Obegripliga hyreshöjningar på olika platser – och med retroaktiva inslag – är ännu en gång hyresgästernas verklighet.
Slutsatsen är att intresseorganisationerna återigen är oförmögna att finna former för en fungerande hyresmarknad. Särintressen står i vägen för allmänintresset. Här måste lagstiftaren ta sitt ansvar och ge bostadskonsumenterna samma förtroende att hyra en bostad som att kunna köpa en.
Politik är stigberoende och alla som håller på med politik bör tro på att det går att ändra kursen, även om det tar tid. Dagens hyresmodell styr en tredjedel av den svenska bostadsmarknaden och är utan tvivel det största hindret för en fungerande bostadsmarknad. Här måste vi börja styra om, även om det med hänsyn till alla de skevheter som modellen skapat kommer att kräva övergångslösningar innan vi har en fungerande bostadsmarknad.
***
Vi på Einar Mattsson tillämpar en hyresmodell i vår nyproduktion som kan tjäna som inspiration. Hyresrättens främsta konkurrensfördel gentemot andra upplåtelseformer är att den kan erbjuda förutbestämda boendekostnader för de boende. Vi erbjuder förutbestämda kostnader i tio år medan hyresgästen enbart är bunden i tre månader. Erbjudandet tydliggör skillnaden mellan det ägda och hyrda boendet. Hyresgästen betalar för att vi tar fastighetsägarrisken – den risk man själv annars bär som bostadsägare.
Så kallade presumtionshyror för nya bostäder infördes för att försöka dämpa skadeverkningarna av de facto-regleringen av hyrorna. När den modellen gick i graven med ett klubbslag i Svea Hovrätt för ett par år sedan var det mycket internationellt pensionskapital som slutade investera i nya hyresrätter. Bedömningen är att minst 50 miljarder försvann från svensk hyresmarknad. Vi som inte arbetar med kostnadsbaserade presumtionshyror kunde dock fortsätta att investera tack vare den kundorienterade Einar Mattsson-modellen, där vi styrs av de boendes betalningsvilja.
Regeringen tillsatte snabbt en utredning för att försöka klippa till ett nytt plåster på ett trasigt system. För det är det som presumtionshyresmodellen är, ett plåster på ett dåligt fungerande hyressystem.
Vi betalar alla för avsaknad av reformer med en bostadsmarknad som fungerar allt sämre för varje år.
Utredningen tillsattes trots att det finns en färdig utredning på samma tema. Utredningen om fri hyressättning i nyproduktion må vara ett litet steg som skulle förändra marknaden mycket långsamt, men det är ett förslag som till skillnad från presumtionshyrorna skulle lösa mycket av grundproblematiken på hyresmarknaden. Utredaren har tänkt på konsumentskydd, transparens och förutsägbarhet och vi kan gå från utredning till handling snabbt. Det borde vara extra attraktivt i ett läge där investeringarna i nya bostäder störtdyker. Så vad är det som tar emot? Är det för att vi skiljer oss så enormt från länder som Finland? För vem är en fungerande bostadsmarknad hotfull?
Det jag vet är att vi alla betalar för avsaknad av reformer med en bostadsmarknad som fungerar allt sämre för varje år. En ändamålsenlig bostadsmarknad skulle gynna arbetsmarknadens funktion, göra det lättare för talanger att följa jobben, underlätta generationsskiften i det ägda beståndet och frigöra nya bostadskunder från en dyr och otrygg andrahandsmarknad som göder kriminalitet.
Om det skulle vara så att utredningen av någon anledning skaver för riksdagsmajoriteten vill jag lyfta fram Einar Mattsson-modellen. Det är en modell vi själva tagit fram inom ramen för dagens hyreslagstiftning i brist på politiska reformer. Allt fler fastighetsägare tillämpar i dag någon form av modellen. Den modellen skulle dock vara mycket rättssäkrare om vi kunde få ett starkare lagstadgat skydd, som ett alternativ till plåstret presumtionshyra. Det skulle få i gång fler bostadsinvesteringar och få fler över tröskeln till det boende som passar var och en.
Steget mot en fungerande bostadsmarknad som siktar in sig på boende i stället för intresseorganisationerna är inom räckhåll. Missa inte den möjligheten att börja trampa på en ny stig mot en fungerande bostadsmarknad.