Jag har det senaste året haft möjlighet att göra två arbeten för Expertgruppen för Studier i Offentlig ekonomi (ESO) och Riksbanken. Båda har gett ny förståelse för hur prisbildningen på bostadsrättsmarknaden mellan avregleringen 1969 fram till i dag. Det ger också en tydligare bild än det som tidigare funnits av hur Stockholm utvecklade en ny dynamik under årtiondena kring millennieskiftet. Men det som också framstår tydligt är att dynamiken nu hotas av ett allt stelare plansystem. Det senaste decenniet har tillväxten bromsats upp i hela Storstockholm, och inte minst ser man en åldrandeprocess som påminner om den som pågick mellan 1940–1975.

Stockholms utveckling sätter inte bara ljuset på hur vitaliserande reformerna och sedan avsubventioneringen av bostadspolitiken var. Den pekar också på hur bristfälliga och ofullgångna förändringarna under 1990-talet sedan var. Plansystemet lämnades i ett tillstånd som en av landets ledande experter beskrivits så här: 

Samhällsbyggnaden styrs av ett regelverk som inte går att förstå sig på. Lösningen är inte att ständigt tillsätta nya utredningar. Det behövs en haverikommission… lagstiftningen är så snårig och svåröverskådlig att inte ens vi som jobbar med den finner den förutsägbar och genomskinlig. Och när besluten inte kan göras begripliga, då har vi ett demokratiskt problem.

På samma sätt har motsättningarna i prissystemet mellan de fria marknaderna för bostadsrätter och det allt snårigare och svårtolkade bruksvärdessystemet minskat både rörligheten och förutsägbarheten på bostadsmarknaden. Det som behövs nu är därför en systematisk fördjupning och fullföljande av de två reformvågor som genomfördes i slutet av 1960- och början av 1990-talet.  

***

I dag är det svårt att föreställa sig hur stadskärnorna i Stockholm och Göteborg såg ut i början av 1970-talet. Den obefintliga flyttviljan hade gjort att befolkningen åldrats och halverats sedan hyresregleringen hade införts 1942, vilket gjorde att en weekendresa till en storstad innebar ett besök i förfall, befolkat av pensionärer. Det som möjligen kunde dra var de populära porrklubbar som fanns i de allra mest nedgångna fastigheterna. Men en serie reformer hade precis genomförts som innebar att en förändring var på väg. Att hyrorna skulle höjas kraftigt samtidigt som renoveringsstrategin som kommunen drev betydde att mängder av smålägenheter skulle försvinna verkade oundvikligt.

I höstas hittade jag inledningen på den revolution som sedan började i SVT:s arkiv. Sommaren 1976 sände TV1 ”Nu köper vi vårt hus” och i den första scenen berättar den unge arkitekten Karl Olev Nöu om hur osäkerheten kring de kommande renoveringarna gjorde att hyresgästerna på Pipersgatan 4 under hösten 1972 tog beslutet att köpa fastigheten de bodde i. Huset på Kungsholmen var svårt förfallet, vilket gjorde att priset hamnade på 500 kronor per kvadratmeter. Förändringarna på Pipersgatan blev sedan oerhört uppmärksammade i media, vilket gjorde att de fick en mycket stor betydelse för den fortsatta ombildningsverksamheten. 

Ockupationer som Mullvaden har lyfts fram, men de hyresgästledda ombildningarna har lyst med sin frånvaro.

Karl Olev Nöu bor fortfarande kvar på Pipersgatan och när jag träffade honom i november var det som att göra ett besök i en bortglömd del av svensk samtidshistoria. Nöu menar att tidningsartiklarna fungerade som en ”djungeltelegraf” och att förfrågningarna om hjälp snabbt blev så många att det utvecklades ett kluster av unga arkitekter som arbetade med rådgivning till nybildade föreningar. Klustret hade stor betydelse för att skapa de kunskaper som behövdes för att renovera de förfallna hus som dominerade innerstaden. 

Det som hände under 1970- och 80-talen är en central del av hur Sverige förändrats det senaste halvseklet. Ändå har historien om hur hyresgäster som köpte sina hus blev drivande i förändringen av Stockholms och Göteborgs innerstäder nästan glömts bort. Ockupationer som Mullvaden har lyfts fram, men de hyresgästledda ombildningarna har lyst med sin frånvaro. Skälet är sannolikt att de inte passar in i det vanliga narrativet om plågade hyresgäster som räddats av att allmännyttan och staten ”byggde bort bostadsbristen”. I bostadssektorn har verkligheten alltid varit för komplicerad för att nå fram till tv-seriernas berättelser om hur Sverige byggdes, där ekonomi förenklas till begrepp som ”trend” och ”spekulation”.  

***

Alla förändringarna som skett på bostadsmarknaden under det senaste halvseklet har sin utgångspunkt i det bostadspolitiska reformpaket som genomfördes 1968–69. Marknaden för både hyreslägenheter och bostadsrätter frystes 1942 och sedan blev regleringarna kvar, vilket fick inflationen att urholka hyrorna. De allt lägre hyrorna gjorde flyttviljan minimal, samtidigt som det inte gick att underhålla fastigheterna. För att lösa problemen tvingades politikerna subventionera byggandet av nya förorter samtidigt som centrumen förföll. Det destruktiva mönstret var ohållbart och vid sextiotalets mitt tillsattes en utredning med uppgift att förändra den totalreglerade bostadsmarknaden.

Reformpaketet de presenterade bestod i att bostadsmarknaden liberaliserades till två tredjedelar: småhus- och bostadsrättspriser släpptes fria samtidigt som bruksvärdesreformen genomfördes för hyresmarknaden. En kombination av subventioner och 100 procentiga skatteavdrag gjorde sedan snabbt att småhusmarknaden tredubblades på bara några år, vilket också innebar att efterfrågan på lägenheter i det nybyggda ”miljonprogrammet” försvann.

De tomma lägenheterna skapade en existentiell kris för de politiskt styrda allmännyttorna.

De tomma lägenheterna skapade en existentiell kris för de politiskt styrda allmännyttorna, och situationen förvärrades av att de nybyggda och minst attraktiva lägenheterna dessutom hade de högsta hyrorna. År 1975 infördes därför generella subventioner till hela byggsektorn, samtidigt som bruksvärdet omtolkades. Avsikten med subventionerna och den nya tolkningen av bruksvärdesprincipen var att jämna ut alla hyror i hela beståndet. Men de små skillnaderna i bruksvärde skapade en stark undervärdering av centrala bostäder vilket ökade incitamenten att ombilda hyresrätterna till fritt prissatta bostadsrätter. Hyresgästerna på Pipersgatan 4 blev pionjärer i den utvecklingen. Ombildningarna innebar ett omfattande eget arbete, men i utbyte mot det fick man en säkerhet för att vare sig bli vräkt eller att en ombyggnadsfirma skulle flytta på ens väggar. Tanken på att de 500 kronor man köpte för ett halvsekel senare skulle vara värt 100 000 fanns däremot inte i föreställningsvärlden.

För fastighetsägare hade försäljningar till hyresgäster stora fördelar. Man slapp kostnader för omflyttningar, renoveringar och sedan försäljningar av enstaka lägenheter. Dessutom gynnade lagstiftningen hyresgästerna som köpare. Mönstret som blev tydligt under andra halvan av 1970-talet var att bostadsrättsföreningarnas intåg som husköpare skapade tre prisnivåer för samma fastighet: ett där den såldes som lågavkastande hyresfastighet, ytterligare ett när det såldes till hyresgäster som bildat en bostadsrättsförening och en tredje prisnivå när den såldes som enstaka lägenheter på en fri bostadsrättsmarknad. Den ungefärliga relationen var att en miljon som hyresfastighet blev 1,5 miljoner vid försäljning till förening, vilket sedan fördubblades igen när lägenheterna såldes som enheter. 

De olika prisnivåerna sätter fingret på två av de största myter som existerat kring bostadsrättsombildningar: att ombildningarna rört sig om en utförsäljning av allmännyttans lägenheter och att det rört sig om en ”rea” på lägenheterna. Den allt övervägande delen har i stället sålts av privata ägare, och prisförhållande har sett likadana ut sedan ombildningsmarknaden började stabiliseras under slutet av 1970-talet. De låga priserna för hela fastigheter har berott på att bruksvärdeshyran undervärderat läget, vilket resulterat i en fallande direktavkastning när hyrorna jämförts med de stigande bostadsrättpriserna. Det ledde till att privata fastighetsägare började sälja till föreningar, och vilket sedan utgjort mer än fyra femtedelar av alla ombildningar.       

I Stockholm ökade ombildningarnas hastighet på ett markant sätt efter att bruksvärdet fått sin nya tolkning och från mitten av sjuttiotalet började bostadsrättspriserna stiga kraftigt. Våren 1982 konstaterade Veckans affärer:

En intressant tendens har inträffat i prisrelationerna mellan villor och bostadsrätter. Tidigare kunde en villaägare oftast räkna med att få en bostadsrätt i innerstaden och lite pengar över i handen när han sålde sin villa. Numera måste han i många fall räkna med att lämna villan som dellikvid och komplettera med ett banklån för att klara av köpeskillingen för bostadsrätten.

Det som drev på omvandlingen var en djupgående strukturell förändring av det svenska samhället. Samtidigt som bostadsrättsombildningarna tog fart under andra halvan av sjuttiotalet började den yngre befolkningen i centrala Stockholm för första gången på fyrtio år att öka. Föryngringen och befolkningsökningen i innerstäderna karaktäriserade sedan hela perioden fram till 2010-talet. Den större befolkningstätheten gjorde att restauranger, kaféer och andra servicebranscher kom tillbaka i stadskärnorna som också blev centrum för de nya medie- och finansbranscherna. Ombildningarna återskapade attraktiviteten i det klassiska stadsrummet, vilket helt förändrade marknaden för innerstadsboende.

När kreditmarknaden hösten 1985 avreglerades fortsatte priserna på bostadsrätter att stiga på ett ännu snabbare sätt. Det förvärrade fastighetskrisen i början av nittiotalet genom att priserna för fastigheter som såldes till föreningar drog med sig hela marknaden. I finanstidningarna rapporterade man att fastighetspriserna i Stockholms innerstad nått nivåer kring 15 000 kronor kvadratmetern, samtidigt som hyrorna låg på 400 kr/m2 och år. Det innebar att fastighetsbolagen tvingades till enorma nedskrivningar direkt när räntorna började stiga kring 1990. 

***

I saneringen av statsfinanserna som genomfördes i början av nittiotalet blev avskaffandet av byggsubventionerna en nyckeldel.  Under återhämtningen efter 1995 fick det avgörande konsekvenser, när lägesfaktorn slog igenom fullt ut för första gången på ett halvsekel. Det innebar att bruksvärdeshyrorna behövde anpassas uppåt för att vara konkurrenskraftiga, men konsekvenserna av det visade sig snabbt vara politiskt omöjliga att hantera. Efter att allmännyttan förhandlat fram högre hyror för det nya området St Erik på Kungsholmen gick den socialdemokratiska ledningen våren 1997 in och sänkte ensidigt hyrorna med 27 procent. Beslutet skickade ned bruksvärdestillämpningen i total osäkerhet och förlamade hyresmarknaden. Under nästan tio år följde sedan olika domstolsutslag som inte skingrade problemen och två av landets mest kända bostadsexperter sammanfattade det hopplösa läget:

Osäkerheten om hyressättningen är för stor. För att hyresrätten ska vara attraktiv i nyproduktion krävs möjligheter att skriva längre kontrakt där förutsättningarna inte kan kullkastas av politiska beslut. 

Samtidigt som det blockerade läget på hyresmarknaden förvärrades växte effekterna av den ekonomiska kursomläggningen i början av 1990-talet. Urbaniseringen sköt fart och inflyttningen till städerna gjorde att efterfrågan på centralt boende växte. Eftersom hyresmarknaden inte fungerade hamnade hela efterfrågeökningen på bostadsrätter, där priserna mellan under många år ökade med mer än tio procent realt. Utvecklingen gjorde att förändringstakten mellan 1995 och 2010 blev mycket intensiv, och bostadsrättsombildningarna drevs systematiskt av de börsnoterade fastighetsbolag som överlevt krisen. Under återhämtningen ägde de fastigheter där hyrorna låg still, samtidigt som de snabbt ökade i värde som bostadsrätter. Det strategiska valet var självklart: genom att sälja till de boende kunde fastighetsbolagen stärka balansräkningarna, samtidigt som alternativet var att bli styckad av någon av de finansgrupper som räknade på de möjligheter som utvecklingen gav.

Drott som var det största fastighetsbolaget avvaktade längst med försäljningar till bostadsrättsföreningar, vilket Dagens Industri hösten 2001 beskrev som en spekulativ strategi:  

Enda större undantaget är Drott… Det är svårt att motivera varför vinstmaximerande företag ska äga bostadsfastigheter i A-lägen. Bostadshyrorna är hårt reglerade och samtidigt råder en fri marknad för bostadsrätter vilket gör att bostadsrättsföreningar har en väsentligt högre betalningsförmåga än andra köpare. När hyrorna inte kan motivera priset så återstår bara förhoppningar om framtida värdestegring… men den logiken har en doft av sent 1980-tal över sig. Investeringar som inte kan motiveras av underbyggda kassaflödesprognoser är ren spekulation, som att köpa en tavla av Zorn och hoppas att den går att sälja för dubbla priset några år senare. 

Under den följande våren riktade sedan några av de mest aktiva riskkapitalisterna en samordnad köpoffensiv mot Drott och tog över bolaget varefter fastigheterna snabbt såldes till de boende. Mats Qviberg sammanfattade affärens logik: ”Jag och Sven Hagströmer vill alltid köpa 1 krona för 60 öre och kan vi göra det så gör vi det…” Han kunde även ha tillagt att de hyresgäster som köpte lägenhetsytan för 1 krona sedan omedelbart kunde sälja den vidare för 2 kronor. 

Förmögenhetsbildningen som pågick var enorm och fick oerhörda konsekvenser. Jämför man priset på en bostadsrätt i Stockholm och ett småhus i glesbygdskommuner som Hällefors, Filipstad eller Sollefteå har prisskillnaderna sedan 1995 förändrats dramatiskt. Bostadsrätten i Stockholm har sedan dess stigit i pris från cirka 15 000 kr/m² till 85 000 kr/m². Snittvillan i glesbygdskommunerna har samtidigt ökat från 4 000 till 6 500 kr/m² (allt i 2024 års priser). Stockholms redan tidigare starka ställning som centrum för svensk kapitalmarknad stärktes, och utvecklingen bidrog självklart till att göra staden till ett nav för landets riskkapitalmarknad under 2000-talets första decennier. Men de stora skillnaderna har också försvårat rörligheten inom landet, när det blivit ett allt svårare hinder för att komma in på huvudstadens bostadsmarknad. 

De senaste decennierna har det blivit uppenbart att plansystemet blivit ett effektivt hinder för utvecklingen.

Därför har tillväxten varit en enorm utmaning, och de senaste decennierna har det blivit uppenbart att plansystemet blivit ett effektivt hinder för utvecklingen. I rapporten Den kollapsade staden som jag gjorde för Timbro under hösten blev plansystemets växande dysfunktionalitet under 2010-talet uppenbar. I Norra Djurgårdsstaden som varit ett av stadens mest attraktiva utbyggnadsområden har planprocesserna dragit ut mot 15–20 år. I Marievik som just nu är bostadsutvecklaren JM:s största utbyggnadsområde var planeringstiden ungefär lika lång, och även i utkanten av centrum ser situationen likadan ut. På Telefonplan har utvecklingen av det område där KF:s gamla tvättmedelsfabrik låg nu dragit ut mer än 20 år och fick förra vintern avbrytas helt.

Invändningarna mot planerna är alltid desamma: de bryter mot olika riksintressen som har en tydlig tendens att formuleras allt mer generöst av Länsstyrelsen, och olika organisationer använder sedan samma argument när de överklagar tvärs genom alla tänkbara mark- och miljödomstolar. De utdragna processerna leder till oerhörda kostnader både för jurister och kapital som binds. När projekten till sist avgörs med att planerna godkänns är resultatet också nästan alltid att planer skärs ned med mellan 20–30 procent, vilket också höjer kostnaderna för det som till sist byggs. Som det senast visade sig i samband med att de nya planerna för Nobelmuseet presenterades har plansystemet dessutom lett till att projekt redan på planstadiet blivit så profillösa och intetsägande att de helt automatiskt leder till protester.  

Det har lett till att Stockholms tillväxt bromsats upp de senaste åren, och framför allt har befolkningen i familjebildande ålder till och med börjat minska. Bristen på attraktivt prissatta bostäder i de centrala delarna av regionen gör nu att yngre hushåll söker sig längre ut bland grannkommunerna, med ökad pendling och utspridning som följd.

Avregleringen av bostadsrättspriserna 1969 följdes av en fördjupning av marknadsreformerna i början av 1990-talet när byggsubventionerna togs bort. De reformerna blev sedan ofullbordade, när inga motsvarande förändringar genomfördes för plansystemet som styr utbudssidan. Det som behövs nu är att reformerna fortsätter och fördjupas. Alternativet till det är att Stockholmsregionen som drivit både den kreativa och ekonomiska utvecklingen av Sverige under de senaste fyra-fem decennierna långsamt stagnerar.

Omslagsbilden föreställer Pipersgatan 4, pionjärerna i ombildningsvågen. Foto: Lucas Persson