Staden Krönika
Deppa inte över hyresmarknaden
Sverige har haft reglerade hyror i olika former sedan 1942, med mycket skadliga följder. Pessimisterna säger att det inte går att förändra. Fredrik Kopsch ser en förändrad debatt och en ny vår för bostadspolitiken.
Det är lätt att bli pessimistisk i hyresfrågan. Att känna sig fullkomligt hopplös inför att inget någonsin händer. I ljuset av att vi har haft reglerade hyror, förvisso på lite olika sätt, sedan 1942 kan man enkelt hamna i slutsatsen att frågan om avreglering är politiskt död. Att vi har ett stillestånd i bostadsfrågan.
När jag först började skriva om hyresreglering, för något decennium sedan, intresserade jag mig för hur debatten sett ut från början. Sven Rydenfelt var först. Den 17 december 1947, efter bara fem år av hyresreglering, skrev han i Göteborgs Handels- och Sjöfartstidning om hur hyresregleringen skapade bostadsbrist.
Det är alltså lätt att hamna i uppfattningen att frågan diskuterats flitigt sedan dess. Att inget har hänt ger då naturligtvis en stark känsla av hopplöshet. Men frågan har inte diskuterats flitigt sedan 1940-talet.
Under pandemin öppnade Kungliga Biblioteket upp sin databas med digitaliserade dagstidningar. Genom ett enormt arbete har dagstidningar från 1645 till i dag digitaliserats. Det gör det möjligt att bilda sig en uppfattning om hur debatten förts över tid. Om man söker på ordet Hyresreglering kommer man att känna optimism.
Om man söker på ordet Hyresreglering kommer man att känna optimism.
Hyresreglering har inte debatterats kontinuerligt de senaste hundra åren. När den första regleringen infördes 1917 debatterades frågan naturligtvis flitigt. Likaså när den andra regleringen infördes 1942. Under 1940-, 1950- och 1960-talen var debatten flitig. Hyresregleringen var alltid tänkt som en tillfällig lagstiftning, frågan om den skulle behållas ett år till diskuterades hela tiden.
Men från 1970-talet, när krigsregleringen avskaffas och ersätts med dagens lagstiftning, upphör också debatten. Det sammanfaller med att miljonprogrammet slutförs, där Sverige med hjälp av kraftiga subventioner, till en enorm kostnad för svenska pensioner, byggde alldeles för många bostäder. Den svenska bostadskostymen tog decennier att fylla.
Så sent som 2010 finns det i KB:s databas endast 10 omnämningar av begreppet hyresreglering. Fem år senare: 667.
Med den reviderade bilden, att hyresreglering inte alls har diskuterats sedan 1942, utan endast sedan 2014, finns inga som helst skäl för pessimism. Och det finns heller ingen grund för påståendet om att frågan står still. På fem år, från att frågan börjar diskuteras omkring 2014, vände debatten så långt att en socialdemokratiskt ledd regering valde att tillsätta (efter påtryckningar från både Liberalerna och Centerpartiet ska sägas) en utredning om fria hyror för nyproducerade bostäder. Det är inte en liten seger, utan en stor förflyttning för ett parti som annars aldrig velat röra frågan.
Frågan kommer heller inte att försvinna. Under våren har jag släppt två rapporter om hyresregleringen. Den första jämför Stockholm med Helsingfors. I Finland valde man att avreglera under 1990-talet. Först nyproduktionen, och därefter hela beståndet. Innan avregleringen kännetecknades Finlands hyresmarknad av samma problem som den svenska. Människor flyttade inte, och bostadsköerna var långa. I dag kan man få en bostad i centrala Helsingfors, på i princip vilken adress som helst, på 10 minuter. Rapporten ger en beskrivning av hur vi också skulle kunna ha det.
Men det är i den andra rapporten som svaret finns på varför frågan inte kommer att försvinna. Här beskriver jag hur den genomsnittliga kötiden har förändrats i Stockholms bostadskö sedan 1994. Då, när vi börjat växa in i vår (på grund av miljonprogrammet) alldeles för stora bostadsmarknad, var kötiderna korta. Den som ville ha en lägenhet genom bostadskön fick i genomsnitt vänta i tre år. I dag ser det annorlunda ut. I genomsnitt krävs nära tio år för att komma över ett förstahandskontrakt. Kötiderna är kortare för nyproducerade lägenheter långt från stan.
Vill du bo på Östermalm? Då får du vänta i 26 år i genomsnitt.
Den som vill bo i centrala Stockholm har alltid behövt vänta längre. 1994 krävdes i genomsnitt sju år i bostadskön. I dag krävs i stället 20 år. Även inom staden varierar kötiderna kraftigt. Vill du bo på Östermalm? Då får du vänta i 26 år i genomsnitt. Gamla stan? 25 år.
Nyligen förmedlades en bostad i just Gamla stan, på Ignatiigränd 4. Det är en liten trea, på 58 kvadratmeter, med en överkomlig hyra på 5 758 kronor i månaden. Huset är från 1748. Mycket pittoreskt. Den som fick lägenheten hade ställt sig i kö den 19 april 1988. 36 år i bostadskö!
Det är inte särskilt svårt att lista ut att extremt långa kötider gör det omöjligt för unga människor att komma in på Stockholms hyresmarknad. För att alls få ställa sig i Stockholms bostadskö måste man ha fyllt 18. Det innebär att den som i dag hade velat flytta in på Ignatiigränd inte bara måste varit förutseende nog att ställa sig på sin 18-årsdag. Hen måste också ha varit född 1970 eller tidigare.
En majoritet av Sveriges befolkning är födda senare än så. En majoritet av Sveriges befolkning (jag tillhör denna majoritet) har alltså inte varit planerande nog att födas så tidigt som krävs för att få möjlighet att flytta in till Stockholm. Klantigt av oss!
I rapporten visar jag också hur den genomsnittliga åldern för hyresgäster som får sina lägenheter genom bostadskön har utvecklats. 1994 var en person som fick sin lägenhet genom kön i genomsnitt 30 år gammal. I dag är hon i stället 50 år gammal i Stockholms innerstad. Stockholm håller på att bli ett reservat för äldre. Och det får naturligtvis konsekvenser, inte bara för hur arbetsmarknaden fungerar när det blir svårare att hitta personal, men också för stadslivet.
Äldre människor, över 40, är lite tråkigare. Vi har skaffat barn och blivit bekväma. Vi är inte så glada om det öppnar upp en krog med sena öppettider där vi tvingas lyssna på massa glada människor som påminner oss om en ungdom som blir alltmer avlägsen. Men äldre människor, över 40, är också ofta väldigt duktiga på att se till att sådant vi inte tycker om heller inte ska få finnas kvar. Vi kan skriva till kommunen och påpeka att de höga bullernivåerna faktiskt stör oss boende. Vi kan få kommunen att dra in tillstånd för sådant som låter. Kanske kan vi få ett café i stället, som stänger tidigare.
Att avreglera hyresmarknaden skulle göra det möjligt för många fler att flytta in i staden. Det skulle kraftigt underlätta matchningen på arbetsmarknaden. Spotify, som tidigare hotat att lämna landet, hade enklare kunnat rekrytera de programmerare de behöver på en internationell marknad, om de programmerare de vill rekrytera också hade fått tag i bostäder.
Avregleringen skulle också innebära att bostäderna användes bättre. En nyligen publicerad studie av Herman Donner vid KTH uppskattar att fria hyror skulle öka antalet hyresgäster i centrala Stockholm med 20 procent, ungefär 25 000 människor. Det är 25 000 fler som vill besöka nattklubbar, caféer och restauranger. 25 000 fler som går och klipper sig och ser på bio. Det skulle skapa fler jobb, och det skulle göra Stockholm roligare.
***
Men kommer det att ändras?
Pessimisterna säger att det inte går. Att det finns alltför stora intressen som vill behålla dagens system. Det är förvisso sant att de finns. Hyresgästföreningen kommer att kämpa på alla sätt de kan för att bevara status quo. Men gruppen som ser sig själva som förlorare på bostadsmarknaden växer hela tiden. Och med den växer kraven på att avreglera. Det är knappast en slump att allt fler politiker tar ställning för en avreglering.
Senast var finansminister Elisabeth Svantesson ute i frågan. Hade hon fått bestämma hade vi infört fri hyressättning direkt. Produktivitetskommissionen, som nyligen lämnade sitt delbetänkande med 113 förslag, är inne på samma linje.
Sverigedemokraterna är dock fortsatt negativa, men deras bostadspolitiske talesperson har sagt att de är öppna för att förhandla. Och på hemsidan finns de gamla skrivningarna om motståndet till marknadshyror inte längre kvar. I sammanhanget är det värt att påpeka att många sverigedemokratiska väljare jobbar inom byggbranschen, som är i stort behov av reformer för att inte gå under.
En avreglering kommer naturligtvis att ta tid. Det första steget, som är enkelt att ta eftersom frågan redan är utredd och lagförslaget färdigt, innebär fria hyror för nyproduktionen. Det kan ses som ett litet steg, och det är det också om man ska bedöma steget i termer av vilken effekt det skulle ha på hyresmarknadens funktionssätt. Det skulle bli enklare att bygga bostäder, eftersom hyrorna över tid skulle bli mer förutsebara. Men steget ska inte bedömas utifrån effekterna, utan som ett bevis på att hyresfrågan kan röra på sig, och att hyresfrågan kan röra på sig fort. Nästa steg är att införa fria hyror för alla Sveriges hyresrätter, och även där är jag övertygad om att politiker snabbt kan ändra uppfattning.
I hyresfrågan är det lätt att vara optimist!