Hotet om ökad inflation och höjda hyror under andra världskriget ledde till att politikerna i Sverige införde en tillfällig hyresreglering 1942, där endast hyresökningar som kunde motiveras av kostnadsökningar godtogs. Men hyresregleringen blev kvar efter andra världskrigets slut – som (ytterligare) ett exempel på att tillfälliga politiska åtgärder ofta tenderar att bli permanenta. 

Under 1960-talet kritiserades hyresregleringen hårt av de tre professorerna Ragnar Bentzel, Assar Lindbeck och Ingemar Ståhl. De påpekade att det var hyresregleringen som hade skapat den stora bostadsbristen i Sverige – inte strukturomvandlingen eller den demografiska utvecklingen. En storskalig statlig satsning på att bygga fler lägenheter (som skedde under 1960-talet med miljonprogrammet) skulle enligt de tre professorerna inte lösa problemen på den svenska bostadsmarknaden. 

Deras argument var att det visserligen går att få en balans mellan efterfrågan och utbud av nya hyresrätter genom att öka bostadsbyggandet. Problemet är dock fortfarande att hyran för lägenheterna i det äldre beståndet kommer att understiga hyran för motsvarande nybyggda lägenheter, trots att de äldre lägenheterna oftast är lokaliserade i mer attraktiva lägen. Efterfrågan på de äldre hyreslägenheterna kommer därför att överstiga utbudet, med följden att den reglerade hyran i det äldre beståndet kommer att vara lägre än vad hyresgästerna är villiga att betala.

När hyran inte reflekterar hyresgästernas betalningsvilja får det ett flertal negativa konsekvenser, till exempel en omfattande svarthandel med hyreskontrakt och en andrahandsuthyrning till ockerhyror. I den moderna digitaliserade ekonomin, där det blir allt svårare att betala stora summor kontant, uppstår andra negativa konsekvenser. Sveriges Radio har till exempel uppmärksammat att många hyreslägenheter i Stockholms innerstad inte har några hyresgäster – de fungerar i stället som lukrativa hotell för turister, sexhandel och kriminella.

När hyran inte bestäms utifrån hyresgästernas betalningsvilja behöver det finnas ett alternativt sätt att fördela de lediga hyresrätterna. Det vanligaste är ett kösystem – precis som när efterfrågan på dagligvaror i forna Sovjetunionen översteg utbudet. De som lyckats med att få tag i ett förstahandskontrakt på detta sätt kommer väldigt sällan att avsluta kontraktet. Konsekvensen blir enormt långa kötider. 

De allt längre kötiderna innebär att de som ställer sig i bostadskön idag sannolikt kommer att ha dött när de får ett erbjudande om ett förstahandskontrakt. 

En rapport från Timbro visar att de som fick en hyreslägenhet i Stockholms innerstad i genomsnitt hade behövt stå i bostadskö i 20 års tid. Genomsnittsåldern för en ny hyresgäst var 50 år. Åldern på hyresgästen som tilldelades förstahandskontraktet hade dessutom ökat med hela 20 år från 1994 till 2024. Detta innebär att sannolikheten för unga att få tag i en hyreslägenhet i Stockholms innerstad är närmast obefintlig. De allt längre kötiderna innebär att de som ställer sig i bostadskön  idag sannolikt kommer att ha dött (eller åtminstone vara väldigt gamla) när de får ett erbjudande om ett förstahandskontrakt. 

De som ändå lyckas med att få tag i en hyresrätt i ett attraktivt område har ofta kontakter som har gjort detta möjligt. Hyresrätter i attraktiva lägen fördelas nämligen väldigt sällan genom det kommunala kösystemet. När Assar Lindbeck undersökte detta på 1960-talet fann han att endast 14 till 29 procent av hyreslägenheterna i tre mellanstora städer i Sverige hade fördelats via den kommunala bostadsförmedlingen. Majoriteten hade fått lägenheterna på något annat sätt – ofta via personliga kontakter. 

Att hyreslägenheter i attraktiva lägen förmedlas via personliga kontakter är sannolikt ännu mer vanligt i dag. De som har goda personliga kontakter har ofta höga inkomster – eller någon form av maktposition. Det är därmed privilegierade personer som tilldelas lägenheter där hyran kraftigt understiger den hyra som de skulle vara villiga att betala vid en fri hyressättning. Konsekvensen blir att hyresregleringen fördelar om inkomster från de som har det sämre ställt till de som har höga inkomster – en sorts omvänd Robin Hood-princip. Hyresregleringen motverkar därmed inte segregation, utan förstärker den.

***                    

Ytterligare en negativ konsekvens av hyresregleringen är att fastighetsägarna inte har tillräckligt starka incitament att genomföra renoveringar. Ett sätt att maximera vinsten när hyran understiger marknadshyran är nämligen att dra ned på underhållet. Över tid kommer detta leda till att kvaliteten på hyresbeståndet drastiskt försämras. Assar Lindbeck kommenterade detta på följande sätt: ”Näst efter bombningar tycks hyresreglering vara det mest effektiva sättet att förstöra städer.”

Hyresregleringen påverkar inte bara bostadsförsörjningen i attraktiva områden, där efterfrågan är större än utbudet. Även i mindre attraktiva områden, till exempel i avfolkningsorter i glesbygden eller i områden som klassificeras som särskilt utsatta, kommer hyresregleringen att få en rad negativa följder. I detta fall beror det på att de reglerade hyrorna är högre än vad hyresgästerna skulle betala på en hyresmarknad med fri hyressättning.

Att hyrorna i mindre attraktiva lägen inte kan justeras ned för att reflektera efterfrågan har lett till smått absurda situationer. 

Att hyrorna i mindre attraktiva lägen inte kan justeras ned för att reflektera efterfrågan har lett till smått absurda situationer. Under den djupa 1990-talskrisen i Sverige minskade efterfrågan på hyresrätter drastiskt. Före krisen fanns det endast 3 800 outhyrda hyreslägenheter i Sverige; åtta år senare uppgick summan till 62 000. Den stora merparten av de outhyrda lägenheterna fanns hos de kommunala allmännyttiga bostadsbolagen. Antalet vakanser var mycket påfrestande för kommunerna eftersom de hade stora borgensåtaganden, något som föranledde Finansinspektionen att varna för att den finansiella stabiliteten var hotad. 

Politikerna i Sverige valde att lösa problemet genom att skapa en ny myndighet som fick namnet Bostadsdelegationen. Myndigheten fick i uppdrag att dela ut stöd och subventioner för att lägenheter som inte efterfrågandes i det kommunala allmännyttiga bostadsbeståndet kunde rivas. Fungerande realkapital förstördes därmed för att hyran för lägenheterna inte återspeglade hyresgästernas betalningsvilja.

Totalt delade Bostadsdelegationen ut 4,2 miljarder kronor till 52 kommuner. Merparten av fastigheterna som revs var inte ens 30 år gamla och hade tidigare byggts med hjälp av statliga subventioner. Staten betalade därmed ut subventioner till kommunerna för att riva lägenheter som de tidigare hade fått subventioner för att bygga. 

Privata fastighetsägare vittnade under denna tid om att kommuner valde att riva fastigheterna i stället för att sälja dem vidare. Kommunerna agerade därmed som äkta monopolister: de valde att förbättra kommunens ekonomi genom att minska utbudet av hyreslägenheter. På motsvarande sätt lyckades Brasilien på 1930-talet att hålla världsmarknadspriset på kaffe uppe genom att bränna stora delar av kaffeskörden.

I Kiruna innebar stödet att cirka 600 lägenheter revs. I dag kan det lokala näringslivet inte få tag i personal eftersom det inte finns någonstans att bo. 

Den politik som fördes för att få utbudet av hyreslägenheter att reflektera efterfrågan byggde på en övertro på statlig planering. I Kiruna innebar stödet från Bostadsdelegationen att cirka 600 lägenheter revs. I dag kan det lokala näringslivet inte få tag i personal eftersom det inte finns någonstans att bo i Kiruna. Även på andra tillväxtorter vittnar näringslivet återkommande om svårigheterna att locka personal (inte minst från utlandet) när det inte finns några lediga hyresrätter. Den reglerade hyresmarknaden försvårar därmed företagens kompetensförsörjning, vilket dämpar tillväxten och ger upphov till betydande samhällsekonomiska kostnader.

Ett annat sätt för kommunerna att fylla vakanserna i det kommunala allmännyttiga bostadsbeståndet har varit att använda lägenheter som bostäder för flyktingar. Under den stora flyktingkrisen innebar detta att flyktinginvandrare placerades i bostäder som var lokaliserade i orter där det kommunala bostadsbolaget hade många vakanser. Följden blev att flyktinginvandrarna i hög utsträckning placerades på orter som kännetecknades av en svag lokal arbetsmarknad och en negativ befolkningstillväxt – vilket sannolikt försvårade deras möjligheter att integreras på arbetsmarknaden.

Om Sverige hade haft en fri hyressättning skulle de situationer som beskrivs ovan inte ha uppstått. Hyran skulle då bestämmas av läget på fastigheten, standarden på lägenheten, inkomsterna i närområdet, vakansnivån, med mera. Alla faktorer som gör att priser på bostadsrätter skiljer sig åt mellan stadsdelar och regioner skulle därmed också vara styrande för hyreslägenheter. Höga hyror skulle dessutom signalera till fastighetsinvesterare var det är mest lönsamt att bygga nya hyreslägenheter, vilket skulle leda till att fler hyrelägenheter byggdes där efterfrågan är som störst. 

Om fastighetsägare, inklusive kommunala allmännyttiga bostadsbolag, hade byggt mer än vad som senare efterfrågades hade de tvingats att sänka hyrorna, alternativt att sälja delar av fastighetsbeståndet till ett bolag som i sin tur hade kunnat sänka hyrorna för att attrahera fler hyresgäster. 

I sina memoarer Ekonomi är att välja berättar Assar Lindbeck hur ofantligt nära han var att medverka till att hyresmarknaden avreglerades på 1960-talet. Den kritik som han fört fram med sina kollegor hade då fått fäste hos Socialdemokraterna och han var med om att ta fram en proposition om hur hyresmarknaden kunde avregleras. Folkpartiets ledare Bertil Ohlin tog dock tillfället i akt att göra politik av förslaget och anklagade regeringen för att vara fördelningspolitiskt oansvariga. Finansminister Gunnar Sträng blev orolig att en debatt om detta skulle försvåra Socialdemokraternas möjlighet att behålla makten. Han övertalade därför statsminister Tage Erlander att dra tillbaka propositionen. 

Assar Lindbeck betraktade den avreglering av hyresmarknaden som aldrig blev av som ett stort politiskt misslyckande – där kortsiktiga politiska överväganden hade blockerat möjligheterna för en framtida bättre bostadsförsörjning. Assar Lindbeck fick aldrig uppleva en avreglerad hyresmarknad i Sverige. Han dog år 2020.

Prenumerera på Smedjan!

Varje lördag får du som prenumerant (gratis) ett nyhetsbrev med exklusiv text av Svend Dahl och lästips från veckan som gått. Dessutom unika erbjudanden på Timbro förlags utgivning.

Email

Det finns numera en insikt om de stora problem som uppstår när hyresmarknaden är reglerad. Den politiska viljan att avreglera hyresmarknaden är dock mycket svag och de förslag som har presenterats är oftast helt otillräckliga. Produktivitetskommissionen påpekar visserligen i sitt slutbetänkande att hyresmarknaden behöver avregleras för att produktivitetstillväxten i Sverige ska ta fart. Deras förslag är förenklat att fri hyressättning ska införas för all nyproduktion, men inte för de äldre lägenheterna där skillnaden mellan nuvarande hyresnivå och marknadshyran är som högst. 

Produktivitetskommissionen har därmed inte tagit till sig den insikt som Ragnar Bentzel, Assar Lindbeck och Ingemar Ståhl förmedlade för över 60 år sedan: en fungerande bostadsförsörjning i Sverige förutsätter en fri hyressättning för alla hyresrätter, såväl gamla som nya. Det är hög tid för våra politiker att nu lyssna på de insikter som dessa tre professorer förmedlade för över 60 år sedan. 

Omslagsfoto: Tomas Oneborg/SvD/TT