Du använder en utdaterad webbläsare som inte längre stöds. Vänligen uppgradera din webbläsare för en bättre upplevelse av timbro.se

Ekonomi Essä

Kombinationen av subventioner, skatteregler och devalveringar hade i mitten av 1980-talet skapat en situation där fastighetsägare gjorde miljonaffärer utan egen insats. Det kunde bara sluta på ett sätt. Från en konkurs i Kalmar, via miljonprogrammet Ronna i Södertälje, till en av det sena 80-talets främsta fastighetsspekulanter, skriver Jan Jörnmark berättelsen om den svenska 90-talskrisen.

Det här fotoreportaget är en del av en serie där Jan Jörnmark, med utgångspunkt i svensk ekonomisk historia tar sig an ämnen av betydelse för vår samtidsdebatt.

Jag åkte ned till Kalmar på vinst och förlust, men det jag hittade i tingsrättens arkiv var mycket mer än jag någonsin hade hoppats på. Visserligen hade gummisnoddarna kring den 500 sidor tjocka mappen om länets största konkurs 1984 torkat bort för länge sedan. Men innehållet var verkligen sagolikt, för där fanns hela den bortglömda berättelsen om hur upptakten till den legendariska svenska fastighetsbubblan hade sett ut. 

Huvudpersonen i Kalmarkonkursen var en frikyrkopastor som hade halkat in i fastighetsbranschen när han sålt en villa några år tidigare. För att kvitta bort vinsten köpte han en hyresfastighet i Nybro och de stora subventioner han fick för det gav omedelbart blodad tand.

I uppskruvad takt och utan egna medel handlade han sedan upp alla fastigheter han kunde komma över runt om i Sydsverige, vilket fick tidningarna att döpa honom till ”Fastighetskometen”. Målet med verksamheten beskrev han var att ”…köpa in renoveringsobjekt och förädla fastigheterna med statliga lån.” 

Med en insats på 25 000 kronor lånade han ihop 49 miljoner för att köpa miljonprogramsområdet Ronna i Södertälje.

Hösten 1983 kulminerade affärerna när han med en insats på 25 000 kronor lånade ihop 49 miljoner för att köpa hela det stora miljonprogramsområdet Ronna i Södertälje. På fastighetsimperiets kontor i Nybro kände sig personalen ”övergiven och utlämnad” när chefen korsade landet på sina inköpsresor, och redan våren 1984 var det uppenbart att det växande skuldberget gjorde konkursen oundviklig.

I samtal med konkursförvaltarna lade den före detta fastighetskometen skulden för haveriet på subventionerna:

…de statliga reglerna bidrar till en sjuk och osund fastighetsekonomi eftersom fastighetsägare kan tillgodogöra sig miljonbelopp utan egen insats. 

Det skulle visa sig vara profetiska ord när kaoset i Kalmar bara några år senare upprepades i nationell skala. Det slitna miljonprogramsområdet i Södertälje skulle då få en av huvudrollerna i det drama som växte fram i spåren av att bostadspolitiken havererat i början av 1970-talet. Haveriet hade lett till en politisk handlingsförlamning som tryckte in landet i en ond cirkel av subventioner, devalveringar och spekulationer innan allt slutade med den största krisen på sex decennier. 

Krisen var den logiska följden av oförmågan att hantera omvärldens förändring. 

Krisen var den logiska följden av oförmågan att hantera omvärldens förändring. Under hela efterkrigstiden blev rörligheten i västvärlden större. Bransch efter bransch mötte ny konkurrens och i slutet av 1960-talet hade en ny internationell ekonomi växt fram. Det utlöste en kris som sträckte sig genom hela 1970- och 80-talen när olika nationella industrier och kapitalmarknader behövde komma i fas med varandra. 

Två branscher med speciella villkor var fastighets- och kapitalmarknaderna. Hyresregleringar hade införts under världskriget och hängde sedan kvar över hela västvärlden. Eftersom det skapade stora problem för unga människor att komma in på bostadsmarknaderna pressade det fram statliga byggprogram, vilket i sin tur framtvingade regleringar av kapitalmarknaden. 

Men spänningarna mellan regleringarna och de behov som uppstod av internationaliseringen tryckte på för att öppna fastighetsmarknaderna, av det enkla skälet att politikerna behövde lösa upp det krampliknande tillståndet på kapitalmarknaden. I Sverige genomfördes de första lättnaderna 1968, när bruksvärdesreformen genomfördes samtidigt som priserna på villor, bostadsrätter och kontor släpptes fria. 

Det är svårt att föreställa sig hur de svenska städerna såg ut på den tiden. Hyresregleringen hade funnits i trettio år och under den tiden hade i stort sett inga investeringar i de gamla fastigheterna gjorts. Reformerna gjorde att det fanns skäl att investera i de förfallande husen, samtidigt som Langenskiöld och andra bankirfirmor fick kapitalet att flyta lite bättre än tidigare. Följden blev att en generation av finansmän och fastighetsinvesterare gjorde entré i början av 1970-talet. 

De nya männen var kontroversiella överallt, men mest konfliktfylld blev situationen i fastighetsbranschen.

De nya männen var kontroversiella överallt, men mest konfliktfylld blev situationen i fastighetsbranschen. Där dominerande de kommunala bostadsbolagen som under en lång tid mött svag konkurrens. Men efter reformerna 1968 blev villorna tillgängliga för den medelklass som hade varit tänkt att befolka ”miljonprogrammet”. Följden blev att det plötsligt fanns tusentals tomma lägenheter vilket snabbt fick de kommunala bolagens finansiella situation att urholkas.

Det fanns krafter som ville återreglera villamarknaden, men i den osäkra politiska situation som rådde efter 1973 var det omöjligt. Tre år av jämviktsriksdag följdes av sex år med svaga borgerliga regeringar. Bristen på beslutskraft täcktes över med ökade subventionerna till byggbranschen. Räntorna till både nyproduktion och storskaliga renoveringar sattes till tre procent, samtidigt som marknadsräntorna låg på mer än tio procent. Det innebar att staten delade ut gratispengar till alla som hade hus att bygga om, vilket blev en magnet för att dra intresse och kapital till branschen. 

Han blev berömd som mannen som startade hela kraschen 1990–91. 

De enorma subventionerna skapade möjligheter till vinster i alla tänkbara led och när Kalmarkonkursen var klar såldes husen i Ronna till en erfaren byggare som kunde hantera den verkliga potential som fanns i dem. Många år senare skrev dessutom Leif Nordqvist memoarer som ovanligt nog är både roliga och ärliga. Där berättade han om den absurda situation som subventionerna skapade under 1970-talet: 

Vi byggde om nedgångna hus i Stockholms innerstad… Vi sanerade, som det hette, genom att dra in centralvärme och bygga moderna badrum, kök /och vindslägenheter/. På den tiden fick vi förmånliga lån för dessa åtgärder. Den av staten garanterade räntan var drygt 2 procent då marknadsräntorna var över 10. Det mesta av ombyggnadskostnaderna kunde dessutom rubriceras som underhåll och dras av i bolagets deklarationer. Lite väl förmånligt kan man tycka nu efteråt.

Köpet av Ronnahusen blev den affär som förde Nordqvist till den absoluta toppen i Fastighetssverige – innan han också blev berömd som mannen som startade hela kraschen 1990–91. I memoarboken skildrar han den osannolika hävstångseffekt som var möjlig att utnyttja i de gamla miljonprogramsområdena:

/Konkursförvaltaren/ hade varit så smart att han hade sökt både miljöbidrag och ombyggnadslån… Vi fick bidrag på 2,7 miljoner, som inte behövde återbetalas. Vi fick även statliga ombyggnadslån. Köpeskillingen blev 49 miljoner, vilket var extremt billigt. Ombyggnadslånen var fyra gånger köpeskillingen med den subventionerade räntan på omkring 2,2 procent. Alla pengarna gick inte åt till ombyggnaderna, vilket var en risk som vi måste lösa ifall vi blev granskade. Vi bildade dotterbolag… som kunde göra påslag för sin ”medverkan”…

Med Ronnafastigheterna som ryggrad bildade Nordqvist och hans kompanjon Allhus AB. Det nya bolaget expandera sedan med köp av ytterligare bostäder i flera städer varefter det börsnoterades vintern 1988. Fastighetsaktier hade strålande tider och Allhus steg med mer är 300 procent på två år.

Vid det laget förenade den svenska politiken det sämsta möjliga från alla världar och samhällssystem. Kapitalmarknaden hade avreglerats 1985, vilket gjorde det möjligt att belåna de statliga subventionerna för att ytterligare utnyttja den hävstång som redan fanns i dem.

Därefter kunde man börsnotera de fastighetsbolag som skapats av dessa kapitalmassor. I industrin spekulerades det på samma sätt med gamla investeringsfonder. Dessutom utspelades hela detta drama i en ekonomi med hög inflation och ännu högre marginalskatter. För att späda på belåningen ännu mer var skuldavdrag det enklaste sättet att komma undan skatterna. 

Sverige i slutet av 1980-talet var ett land där pengar flödade fritt överallt och symboliskt nog blev det en kombination av skatter och lån som till sist gjorde slut på festen. 

Priserna på fastigheter hade börjat falla. Det startade en dominoeffekt.

För Leif Nordqvists hade den starka börsuppgången efter bara ett år blivit ett bekymmer, för den innebar att han tvingades betala en skyhög förmögenhetsskatt. Enda sättet att komma runt det var att köpa ut Allhus från börsen. Därför tog han i januari 1990 upp ett lån som det sedan var tänkt att han skulle klara genom att sälja fastigheter. Men när den första betalningen på lånet skulle göras fem månader senare hade priserna på fastigheter redan börjat falla. Det startade sedan en dominoeffekt, där mängder av fastighetsbolag och finansinstitut som var kopplade till varandra fortsatte att falla under flera år.

Leif Nordqvist var en av många som tvingades köpa ut sitt företag av skatteskäl och tveklöst bidrog de affärerna till kollapsen eftersom de tvingade fram försäljningar som fick marknaden att vika. Men utköpen var bara toppen på ett isberg, för fastighetskometens analys i Kalmar några år tidigare var kirurgisk i sin saklighet: subventionerna, lånen, skattereglerna och devalveringarna hade skapat en djupt osund svensk ekonomi.

Sett i efterhand fanns det inget annat än en djup kris som kunde lösa upp de enorma problem som det svenska samhällslivet hade fastnat i slutet av 1980-talet.

Läs fler reportage i serien av Jan Jörnmark