I slutet av 1990-talet befann sig de allmännyttiga fastighetsbolagen i Sverige och det före detta DDR i en förvånansvärt likartad situation. De stod med tiotusentals tomma lägenheter, och uthyrningssituationen fortsatte dessutom att försvagas. Det belastade fastighetsbolagen som stod med kassaflödesproblem när intäkterna inte täckte de löpande kostnaderna, samtidigt som det också innebar ett stort nedskrivningsbehov i balansräkningarna. Utöver de ekonomiska problemen fanns det ytterligare två mycket allvarliga problemkomplex i situationen: dels riskerade de samhällen som stod med stora mängder tomma lägenheter att falla sönder i trasiga och oattraktiva delar, dels växte de sociala problemen snabbt när segregationen ökade.

I två artiklar kommer vi att belysa den här situationen, för trots att likheterna mellan det före detta DDR och den svenska glesbygden var stora åren kring millennieskiftet kan man tjugo år senare konstatera att utfallet blev extremt olikartat. Tyskarna valde en hård omstruktureringslinje av bebyggelsen, vilket ledde till att inte långt från en miljon lägenheter eliminerades. Under 2017 blev detta stadsombyggnadsprogram som syftar till att göra städerna mer attraktiva genom att riva undan modernistiska lägenheter med svag attraktivitet utvidgat till hela Tyskland. I Sverige blev utfallet helt annorlunda: en mycket mindre del av de övertaliga lägenheterna revs och särskilt i glesbygden användes sedan de tomma bostäderna som ett medel för en mycket omfattande flyktingmottagning. 

Gruppen demonstrerade vilka brister som karaktäriserat de dussintals utredningar som utrett den svenska bostadssektorn under de senaste tre decennierna. 

I östra Tyskland bestod problemet av två delar, som också är identiska med de bekymmer som konfronterade den svenska glesbygden. Dels hade befolkningen fallit kraftigt efter återföreningen, både på grund av flyttningar till bättre betalda arbeten i väst, men också på grund av låga födelsetal och en åldrande befolkning. Den andra orsaken till problemen var att generösa skatteregler under nittiotalet hade lett till en byggboom i det gamla Östtyskland. Det starka byggandet startade direkt efter återföreningen, och kulminerade sedan under 90-talets sista fem år, när i snitt betydligt mer än 100 000 bostäder om året byggdes. Framför allt var det villor, radhus och attraktiva nya flerfamiljshus som tillfördes marknaden. De illa omtyckta flerfamiljshusområden som uppförts under DDR-tiden och gick under namnet Plattenbauten utsattes därmed för en konkurrens som de inte hade en chans att klara av.

Vid millennieskiftet var det tydligt att en helhetslösning på den omfattande problematiken behövdes, vilket ledde till att en expertgrupp tillsattes i februari 2000. Redan nio månader senare producerade gruppen en utredning med namnet “Fastighetsekonomisk strukturförändring i de nya förbundsländerna” (Wohnungswirtschaftlicher Strukturwandel in den neuen Bundesländern). Gruppen demonstrerade med sitt snabba arbete och kristallklara analys tyvärr också vilka brister som karaktäriserat de dussintals utredningar som utrett den svenska bostadssektorn under de senaste tre decennierna.

Sammansättningen av gruppen förklarar sannolikt effektiviteten i arbetet: det fanns med representanter för enskilda problemtyngda allmännyttor, banker, stadsplanerare, akademiker och hyresgästföreningen. Politikernas roll begränsades däremot till att vid olika tillfällen vara inbjudna som ”gäster” till utredningen.

Den knappt hundra sidor långa rapporten bjuder på en av de klaraste analyser som finns av hur städer i ett normalt europeiskt land utvecklats under efterkrigstiden. Först hade en lång period av reglerade hyror lett till en svag flyttbenägenhet och att de klassiska innerstäderna förföll samtidigt som de fick en alltmer åldrad och svagare befolkning. Som svar på detta byggde man under 60- och 70-talen allt större modernistiska (”miljonprogramsliknande”) stadsdelar, som Marzahn i Östberlin eller Tensta i Stockholm. I ett sista steg slog sedan bilismen igenom, vilket ledde till ett utspritt villabyggande i nya förorter. Det som skilde det före detta DDR från andra länder var att de sista faserna gått så snabbt.

När det fanns ett fritt bostadsval valde sedan konsumenterna bort de modernistiska områdena. 

Med tanke på att uppemot en halv miljon lägenheter stod tomma och att förfallet var utbrett är det inte märkligt att rapporten är tydlig i sina slutsatser. Man konstaterade att nedgången hängde samman med en snabb omstrukturering av den östtyska industrin, men också i att man konstruerat det man kallade ”dubbelstäder”, som bestod av dels en traditionell stad som byggts före 1939, och dels en ny modernistisk stad som byggts under DDR-tiden. I motsats till snart sagt samtliga svenska utredningar som gjorts under det sista halvseklet erkände expertgruppen ett grundläggande faktum: när det fanns ett fritt bostadsval valde sedan konsumenterna bort de modernistiska områdena. 

Det skapade sedan mycket snabbt ett utbrett stadsförfall. Utredningen konstaterade: ”Många städer håller på att brytas sönder. De förfaller i fragment, där stora tomma sekelskiftesfastigheter följs av jättelika moderna men halvtomma flerfamiljshusområden. I nästa steg följer sedan helt nybyggda stora villaområden. Utvecklingen kommer att fortsätta, eftersom DDR-tidens lägenhetsbestånd blev så ensidigt sammansatt. Alldeles för många bostäder byggdes utifrån centrala planeringsdirektiv, istället för vad som verkligen efterfrågades.”

Från det följde också snabbt ökade sociala risker: ”Tomma lägenheter i oattraktiva områden leder snabbt till segregation. Den första vågen av flyttare var framförallt de ekonomiskt stabila hushållen, som till övervägande delen skaffat egenägda hem. Följden har blivit en ensidig befolkningsstruktur. Kvar i de oattraktiva områdena blir äldre och ekonomiskt svagare hushåll. Bland de kvarvarande sprider sig en känsla av att vara lämnade.”

Med en stabilt ökande preferens för ägt boende och en långsamt åldrande befolkning förutsåg kommissionen att uppemot en tredjedel av de befintliga lägenheterna kunde bli överflödiga på sikt. Eftersom befolkningen fortsatte att minska tillsammans med förfallet var snabbhet av största vikt: ”Utan en koncentration av invånarna till de attraktiva delarna i centrum kommer både den sociala och fysiska infrastrukturen att förfalla. Därför är rivning av hela områden nödvändig. Eftersom befolkningen dessutom kommer att fortsätta att åldras och efterfrågan falla är en kontinuerlig stadsombyggnads- och rivningsprocess nödvändig.”  ”För att skapa förutsättningar för starkare innerstäder gäller det därför att riva nu! /…/ Mot rivningarna finns ofta en sentimental känsla av att det här var platser som en generation växte upp i. Men de känslorna måste hanteras, för alternativet till rivningar är ett allt starkare förfallszonerna breder ut sig över allt större delar av städerna”.

Rapporten konstaterade att långsiktighet i villkoren för rivningarna och stadsombyggnadsprogrammet var nödvändig, både för att förhindra överhettningstendenser. För att attrahera även privata investerare och var en tidshorisont på minst 10-20 år lämplig, inte minst därför att det var lätt att se att efterfrågan skulle minska i det medellånga perspektivet på grund av den skeva åldersfördelningen av befolkningen. Stöd med offentliga medel var nödvändig av samma skäl.

En viktig rekommendation från expertgruppen var att skapa ”Integrerade Utvecklingskoncept” (Integrierte Stadtentwicklungskonzepte). Dessa skulle skapas av samtliga kommuner för att ge en vägledning för hur städerna kunde krympas samtidigt som olika områden ”omstrukturerades” eller ”uppgraderades”. Betoningen har varit att man i en krympningsprocess måste vara konkret i vilka områden som skulle tas bort, men också se till helheten i form av bebyggelsestruktur, trafik och den sociala utvecklingen. Planerna har sedan utformats gemensamt av fastighetsföretag och kommunernas stadsplanerare. Konceptet har under de följande årtiondena fått ett betydande genomslag i hela Europa.

Foton: Jan Jörnmark

Andra delen i serien handlar om utvecklingen i Sverige. Du hittar den här.