Ekonomi Essä
Den ständiga lockelsen att reglera hyrorna
Hyresregleringar är på modet bland politiker runt om i världen. Men erfarenheterna från Berlin som nyligen införde ett hyrestak borde avskräcka. Den som vill se en fungerande hyresmarknad har däremot goda skäl att studera den finska avregleringen, skriver Fredrik Kopsch.
– We believe that rent control is an appropriate tool, nationally, to tell landlords that they cannot simply jack up their rents to any rate that they want.
Så sade Bernie Sanders under primärvalskampanjen 2020. Alexandria Ocasio-Cortez har gått längre och presenterat en proposition i det amerikanska representanthuset. Hennes förslag ger långtgående begränsningar i hur hyran får höjas vid omförhandling och förlängning av hyresavtal. Sadiq Khan har utlovat en hyresreglering i det fall att han omväljs som Londons borgmästare i maj 2021, och i Bryssel diskuteras hur hyrorna kan läggas under kontroll.
Den mest långtgående förändringen hittar vi dock i Berlin. Om detta skrev Erik Thyselius alldeles strålande nyligen. För ett antal år sedan infördes en hyresbroms som syftade till att begränsa hyreshöjningarna. Denna har uppenbarligen inte bedömts tillräcklig och därför har de styrande i Berlin infört ett hyrestak.
Hyrestaket innebär att hyror för kontrollerade lägenheter (byggda före 2014) inte får vara högre än vad de var i juni 2019. Hyrestaket är således retroaktivt, och som Erik Thyselius påpekar blir en av effekterna precis vad vi bör kunna vänta. De stora hyressänkningarna syns i de mer välbärgade och attraktiva områdena, medan de mindre attraktiva områdena får nöja sig med modesta förändringar. I Sverige brukar vi säga att hyresregleringen subventionerar de rika på Östermalm, i Berlin är det alltså likadant.
Men vad är det som får bostadspolitiker att ständigt gripa efter hyresreglering? Jag tror att detta bäst kan förstås om vi går tillbaka 100 år i tiden, vid tiden för första världskrigets utbrott. John W. Willis skriver i sin historiska överblick av hyresregleringar:
War, that prolific parent of legislation, has spawned more rent regulation than any other cause.
I augusti 1914 utfärdar Frankrike ett moratorium för hyror, både Italien och Grekland införde liknande lagstiftning de följande två åren. Portugal och Storbritannien lagstiftade att hyreshöjningar krävde hyresgästens godkännande och begränsade hyresförändringar mellan hyresgäster. I augusti 1915 frös hyrorna i Moskva, en policy som utökades till fler ryska städer senare samma år. Under 1916 följde fler länder, Danmark, Norge, Ungern och Kroatien. Samtidigt försökte Sverige en mindre tvingande väg med målet att medla mellan hyresvärdar och hyresgäster, men 1917 infördes även här en hyresstegringslag, som kom att vara på plats till 1923. Liknande regleringar, så även i Sverige, såg vi i samband med andra världskriget.
Hyresreglering blir en enkel medicin för att stävja missnöje.
Syftet med alla dessa hyresregleringar, i olika utförande, var att hindra omotiverade hyreshöjningar som skulle kunna följa av de kraftiga produktionsminskningar som följde av kriget. Exempelvis skriver man i propositionen för den svenska hyresstegringslagens införande 1917:
Ett exempel härpå erbjuder huvudstaden, ty, om bostadsproduktionssiffrorna för Stockholm omräknas till indextal med åren 1912–1913 såsom bas, erhålles den starkt fallande talserien 100, 91, 57 och 43.
En bostadsproduktion som inte kan svara mot efterfrågeförändringar ger med nödvändighet stigande priser och hyror.
I dag står vi inte inför några världskrig som genom att de flyttar resurser till försvar från alla andra sektorer leder till pris- och hyresstegringar. Däremot står ett antal större städer inför resultatet av en kombination av urbanisering och kraftig befolkningsökning, och ett utbud som till följd av olika restriktioner inte tillåts svara mot en ökande efterfrågan. Hyresreglering blir en enkel medicin för att stävja ett missnöje bland hyresgäster och potentiella väljare. Men det är en medicin med oerhörda biverkningar.
En nyligen publicerad rapport som granskar det senaste årets erfarenhet av Berlins hyrestak har funnit ett antal, för en ekonom, väntade effekter. Hyrorna för reglerade lägenheter har fallit kraftigt, medan undantagna lägenheter fått se kraftigare hyresstegringar. Hyresreglering hjälper således de som vid införandet har ett hyreskontrakt, men stjälper alla andra. Ofta blir unga lidande, eftersom de av naturliga skäl inte hunnit etablera sig på bostadsmarknaden. Utbudet av reglerade hyresbostäder har i det närmaste upphört, en situation som mer än väl känns igen här hemma. De som helt plötsligt fått billiga bostäder kommer inte flytta på sig i första taget. Blir en lägenhet mot förmodan ledig är incitamenten starka att sälja den i stället för att hitta en ny hyresgäst. De styrande i Berlin hade inte mer än behövt fråga någon på gatan i Stockholm för att få en fingervisning om vad de hade att vänta.
Läs också:
Hyresregleringar är typiskt sett tillfälliga. Den nuvarande i Berlin begränsas till fem år. Vi hade en tillfällig hyresreglering från 1942 till den ersattes fullt ut av dagens system i mitten på 1970-talet. Vi fick olyckligtvis en ny typ av hyresreglering som ersättning för den gamla. Att bli av med hyresregleringar kan alltså visa sig mycket svårt. Inte ens när ny lagstiftning genomförs, som i Sverige med bruksvärdessystemet, finns några garantier för att lyckas.
Återigen ger historien intressanta perspektiv. Hannes Rolf har i sin avhandling En fackförening för hemmen givit mycket läsvärd inblick och analys av hyresgäströrelsens tidiga historia. Hyresgästorganisationer var på intet vis en ny företeelse när Sverige fick sin första hyresreglering 1917, men det var samtidigt som den avskaffades som organiseringen faktiskt slog rot, och det vi i dag känner som Hyresgästföreningen föddes.
Jag är övertygad om att hyresreglering är den kanske viktigaste faktorn för en sådan utveckling. En förklaring ger Hannes Rolf. Att det alls är möjligt att påverka lagstiftningen till hyresgästers fördel visar att organisering kan löna sig. En annan förklaring är att hyresreglering, i och med att den gynnar vissa (de som vid införandet är hyresgäster) men missgynnar andra (de som vill bli hyresgäster men nu inte lyckas), skapar en tydlig intressegrupp. När det är enkelt att identifiera vinnarna, men svårt att identifiera förlorarna, kan vi räkna med att vinnarna är mer fruktsamma i att skydda sina privilegier.
De problem som ganska snart visar sig när hyror regleras kan dessutom skyllas på annat. Bostadsbristen och de långa köerna beror förstås på att marknaden (som vi reglerat ihjäl) inte klarar av uppdraget att tillhandahålla bostäder. Här finns utrymme för mer offentlig intervention i form av subventioner och kommunalt ägda bostäder. Köerna är för övrigt långa för att vissa fuskar sig förbi, genom att köpa kontrakt på en svart marknad eller genom att de känner en fastighetsägare. Det krävs naturligtvis strängare straff för den sortens beteende. Som Erik Thyselius skriver skylls det fallande utbudet av hyreslägenheter i Berlin på pandemin. Men den bortförklaringen kräver att endast Berlin drabbats av sjukdomen, övriga städers hyresmarknader utan hyrestak tycks nämligen opåverkade.
Fri hyressättning i nyproduktion kan bli ett viktigt första steg mot en fungerande hyresmarknad i Sverige.
Men det finns en väg ut. Det visar om inte annat Finland. Där avreglerades hyresmarknaden i tre steg mellan 1990 och 1995. Det första steget var försiktigt. Fri hyressättning tilläts för nyproducerade hyresbostäder i orter där hyresmarknaden bedömdes vara i balans. Detta försiktiga första steg kom under en socialdemokratisk koalitionsregering, där bland andra det liberalkonservativa Samlingspartiet ingick. I samband med maktskifte i Finland 1991 utökades den fria hyressättningen till alla nya hyresavtal, och 1995 inkluderas även befintliga hyresavtal. Den som nästa vecka vill flytta till Helsingfors står inför en mångfald av valmöjligheter.
Det finska exemplet ger vissa skäl till optimism. Dels för att det visar på att förändring faktiskt är möjlig. Dels för att det finns stora likheter med dagens politiska situation i Sverige. I maj presenteras nämligen ett utredningsförslag kring hur ett system för fri hyressättning i nyproduktion kan utformas. Utredningen är en del av januariavtalet som tillkommit genom en politisk koalition som i mångt och mycket liknar den finska i början av 1990-talet. Fri hyressättning i nyproduktion kan bli ett viktigt första steg mot en fungerande hyresmarknad i Sverige.