I Cities and the Wealth of Nations knöt Jane Jacobs på ett tentativt sätt städernas långa nedgångsperiod under 1950- och 1960-talen till konjunkturcykelteori. Hennes utgångspunkt var att försvagningen av städerna både hade försämrat deras förmåga att skapa nya industrier och därmed arbetstillfällen, men också att det försvagat deras förmåga att finansiera de subventioner som krävdes för att upprätthålla strukturellt försvagade delar av näringslivet. Hon menade därmed att stadsförsvagningen var den primära orsaken till det stagflationstillstånd som dominerade västvärlden under 1970- och delar av 1980-talen.

Det största problemet med att placera in Jacobs analys i konventionell ekonomi och konjunkturteori är dock att hon i sina tre viktigaste böcker helt utlämnade hyresregleringars och prisbildningens betydelse för stadsutvecklingen. Samtidigt var det just ett växande prisbildningsproblem som ledde till den försvagade stadsutveckling som pågick i hela västvärlden under de första efterkrigsdecennierna. Det skapade sedan mycket stora sociala och ekonomiska effekter.

Hyresregleringar genomfördes i stort sett samtidigt i de delar av världen som berördes av andra världskriget. 

Hyresregleringar i det existerande beståndet genomfördes i stort sett samtidigt i de delar av världen som berördes av andra världskriget. Den svenska hyresregleringen genomfördes till exempel 1942, ett år före motsvarande reglering etablerades i New York. När Jacobs skrev klassikern Death and Life of Great American Cities 1961 hade därför både de nordamerikanska och västeuropeiska städerna varit underinvesterade i åtminstone två decennier. Tillståndet i de klassiska stadskärnorna ledde sedan till att yngre hushåll flyttade till de nya villaförorter som överallt blev vanliga under just de decennierna. Hyresregleringarna och bilismens genombrott var två delar av samma helhet.

Eftersom investeringssituationen blev svag på grund av de otydliga prissystemen blev offentlig finansiering av bostadsproduktionen nödvändig över hela västvärlden. När konkurrensen på kapitalmarknaden mellan bostadssektorn och de växande exportindustrierna efterhand ökade ledde det på ett förvånansvärt samtidigt sätt till att liberaliserande reformer genomfördes i de statliga bostadsfinansieringssystemen under den senare delen av 1960-talet.

Cykliciteten i reformerna och effekterna av dem anknyter ända sedan dess på ett överraskande sätt till de tjugoåriga mönster av bostadsbyggande och infrastrukturell expansion som Simon Kuznets tidigare hade identifierat.¹ I hög grad förefaller de produktionscykler som sedan går att identifiera att sammanfalla med de växande spänningar som rått mellan de fritt prissatta och de fortfarande hyreskontrollerade bostadsbestånden.

I sin allra sista bok Dark Age Ahead (2004) gjorde Jane Jacobs en av sina få referenser till hyresregleringar: 

”Hyreskontroller blev kontraproduktiva för att de inte gjorde något för att lösa kärnproblemet, som var bristen på nybyggda eller väl underhållna lägenheter med moderat prissatta (affordable) hyror…” 

Följden av att bostadsmarknaderna över i stort sett hela västvärlden klövs mellan reglerade och oreglerade delar var att lönsamheten av att investera i det hyreskontrollerade beståndet blev mycket låg eller obefintlig. Liberaliseringarna gjorde därför att den friare, finansierade och egenägda delen av bostadssektorn fick en allt större betydelse från och med 1970- och 1980-talen. Men det gjorde också att bostadssektorn delades i två distinkt skilda delar med helt olikartade förutsättningar.

Det har skapat stora insider- och outsider-grupper, beroende på när eller om man överhuvudtaget kommit in på marknaden.

De cykler man kan se sedan dess bottnar i förmågan att tillfredsställa efterfrågan från två olika bestånd, där den ena delen är fritt prissatt medan den andra fortfarande är reglerad. Den motsättningen har de senaste tre decennierna haft en tydlig tendens att öka efterhand som prisskillnaderna mellan olika bostadsbestånd ökat. Dessutom är risken uppenbar att den prisreglerade sektorn fortsätter att vara underinvesterad och därför förfaller, decennium efter decennium. Det har skapat stora insider- och outsider-grupper, beroende på när eller om man överhuvudtaget kommit in på marknaden, vilket haft omfattande och betydelsefulla sociala och politiska effekter under decennierna efter millennieskiftet.

Men de stora strukturella förändringarna av bostadsbeståndet påverkar även den variation som Jacobs identifierade som en avgörande faktor för städers utvecklingsförmåga. I The Death and Life of Great American Cities utvecklar hon en argumentation där blandningen av gamla och nya byggnader är central för stadsrummets dynamik. Men trots att hon aldrig berör hyresregleringens betydelse är det ändå tydligt att hennes analys i hög grad bygger på att kostnaderna i beståndet behöver se olika ut.

Förutom att variationen i åldrar skapar en estetisk tilltalande blandning av stilar, representerar de äldre byggnaderna också lägre hyror, vilket står mot yngre byggnaders högre kostnader. Det är dessa skillnader som gör att verksamheter med olika värden kan blandas. Hyresregleringar behöver i sådana sammanhang inte bara ha negativa effekter: genom att hålla ned hyrorna blir det möjlighet att ha kvar udda verksamheter i centrala städer. 

Men förändringen skapade också andra möjligheter, och Jacobs uppmärksammade hur stadsdelar som North End i Boston och Back of the Yards i Chicago lyckades lösa de stora problem som skapades när de inte fick tillgång till de reguljära kapitalmarknaderna.

Frågan om hur man skulle kunna upprätthålla diversiteten i framgångsrika städer var tydlig för Jacobs redan på 1960-talet.   

När områden som dessa stärkts genom att kooperativa och lokala krafter mobiliserats gick de in i processer som åter gjort dem mer attraktiva. De rörde sig då in i det som Jacobs kallade unslumming-processer, där ekonomiskt och socialt starkare befolkningsdelar efterhand kom att dominera. Den sociala differentieringen motsvarar det som i dag brukar kallas gentrifiering. Problematiken var ett av huvudtemana för Jacobs sista bok Dark Age Ahead (2004), men frågan om hur man skulle kunna upprätthålla diversiteten i framgångsrika städer var alltså tydlig för henne redan i hennes böcker från 1960-talet.   

I de städer som efter 1980 sett allt större inslag av fria marknader domineras dagens problembilder – och självklart också politiska motsättningar – av förhållandet mellan fria och reglerade marknader.  I det ena fallet kan man se hur uthålliga och växande sociala problem dominerat de områden som byggdes under den hårdast reglerade tiden mellan 1945-1970. I det andra fallet kommer motsättningarna från den dynamik som uppstått i innerstäder där Jacobs urbana attraktivitet återkommit.

Eftersom priserna i det inledande läget är starkt nedtryckta av regleringarna blir prisuppgångarna drastiska, vilket lett till växande skillnader mellan äldre och nyare bestånd. I inledande skeden av sådana uppgångsprocesser kan de låga hyrorna till och med vara en tillgång, eftersom de gör att sådan experimentell entreprenöriell start up verksamhet som Jacobs analyserar i Economy of Cities och Cities and the Wealth of Nations underlättas. När sedan framgången kommer stiger fastighetspriser och hyror snabbt, varefter de undanträngningseffekter som förknippas med unslumming/gentrifiering sätter in. 

Ser man till både de strukturella och konjunkturella förändringarna av bostadsbestånden efter de första liberaliseringarna 1970 har de därför i hög grad koncentrerats mot de mest attraktiva bestånden. Ett annat dominerande drag har varit att stora övergångar skett från hyreskontrollerade marknader till fria. Det har skett genom att hyreslägenheter omvandlats till bostadsrätter eller äganderätter.

Men vågorna av investeringar i ägda bestånd har inte på något sätt löst problemen i de snabbt producerade stadsområdena från perioden 1950-1970. Tydligt är i stället att utflyttningen av ekonomiskt och socialt starkare hushåll från sådana områden har ökat. I Sverige har den tendensen dessutom spritt sig från större städer till alla delar av landet, vilket blivit än allvarligare när det lett till att otrygghets- och våldstendenser ökat kraftigt. Eftersom den bostadsmässiga segregationen de senaste tre decennierna fått en mycket starkare etnisk komponent har utvecklingen även fått stora konsekvenser för språk- och skolsituationen. I hela denna negativa utveckling är det tydligt att det inte funnits någon sammanhållen stadspolitik under åtminstone det senaste halvseklet. 

I grunden var de städer hon skrev om i sina viktigaste böcker självreglerande och ständigt kreativa system. Själva kreativiteten är det som definierar dem och som ger dem det livsberättigande som ständigt attraherar fler invånare, och därmed potentialen för en fortsatt positiv utveckling. Men om den dynamiken ska leva vidare krävs också en ständig utveckling av hur vi förhåller oss till och analyserar städer.

Femtio år efter att bostadspolitiken började liberaliseras är det därför tydligt att fortsatta reformer måste beröra själva grundstrukturen vad gäller ägande och planeringsformer i de redan befintliga stadsområdena. Det gäller både de stora problemfyllda områden som fortsatt i samma negativa låt-gå utveckling sedan 1970 och de inre stadsområden som snabbt återhämtat sig men nu riskerar att stagnera av de skäl som Jacobs presenterade redan för drygt sextio år sedan. 

_{¹ Simon Kuznets presenterade i Secular Movements in Production and Prices (1930) ett omfattande statistiskt material som tydligt demonstrerade att det från den industriella revolutionens genombrott existerat en 20-25-årig konjunkturcykel som var knuten till migration och bostads- och infrastrukturbyggande. Moses Abramovitz presenterade sedan 1961 och 1968 två bidrag som både utvecklade Kuznets arbete men också pekade på att cyklerna sedan slutat att existera under efterkrigstiden. Men exakt samtidigt genomfördes de omfattande reformerna av bostadsfinansieringen i större delen av västvärlden och Solomos Solomou presenterade i Phases of Economic Growth (1987) tydliga argument för att Kuznetscykeln fortfarande existerade. Han knöt också cykelns förändrade beteende till hyresregleringar i de viktigaste ekonomierna. Den internationella vetenskapliga diskussionen har sedan förts vidare. Ser man till utvecklingen i Sverige är 20-25-årscykeln i bostadssektorn tydlig. Ett kraftigt produktionsfall i slutet av 1940-talet löstes genom regleringen av kapitalmarknaderna, som skapade resurser till ett ständigt ökat byggande under 1950- och 1960-talen. Det ledde i sin tur till den trängsel på kapitalmarknaderna som utlöste reformerna 1968-1970, som sedan ledde till ett 80-procentigt fall i produktionen av flerfamiljshus. De subventioner som sedan sattes in för att lösa det skapade sedan förutsättningarna för den statsfinansiella krisen i början av 1990-talet, vilket sedan ledde till avsubventioneringen 1993-94, vilket åter fick produktionen att falla med 80 procent. Efter ytterligare 25 år kom sedan nästa kris i början av 2020-talet. Den har i hög grad skapats och utlösts av spänningarna mellan de fria och hyreskontrollerade bestånden.}

Foton: Jan Jörnmark