Ekonomi Essä
Vi har normaliserat en sjuk hyresmarknad
I Sverige tvingas politiker inte avgå på grund av bostadsköerna, utan när de på marginalen försöker ändra ett dysfunktionellt system. Ett år efter förra sommarens misstroendeomröstning mot Stefan Löfven skriver Fredrik Kopsch om hur Sverige skulle kunna få en fungerande hyresmarknad.
I min favoritfilm, You’ve Got Mail, görs en rolig referens till ett av mina andra stora intressen utöver romantiska komedier: hyresregleringar och deras effekter.
För er som inte sett filmen, gör det! Den utspelar den sig i New York där den ena huvudkaraktären, Kathleen Kelly (spelad av Meg Ryan), äger en barnboksaffär, Shop around the corner, i tredje generation. Denna hotas ekonomiskt sedan bokjätten Fox Books, också den ägd i tredje generation av Joe Fox (spelad av Tom Hanks) etablerats något kvarter bort. Det är en historia om stadsförnyelse, kreativ förstörelse och om människorna som befinner sig mitt i den processen.
I en scen, där Kathleen Kelly tillsammans med sina anställda diskuterar hur de ska klara sig som arbetslösa och utan ersättning när butiken tvingas stänga utbrister den manlige bokförsäljaren: ”Tur det finns hyresreglering. Sex rum för 450 dollar i månaden…”. De övriga i rummet tycks inte ens reagera över det fullständigt bisarra som just sagts. Själv är jag tvungen att pausa, och spola tillbaka för att se om jag hört rätt. Sex rum och kök för småpengar! I New York, en av världens dyraste städer! Som referens betalade jag 450 dollar för ett rum i Toledo, Ohio som student.
För oss som vuxit upp i det här systemet är det fullt normalt. Vi är institutionaliserade. Vi vet inget annat.
Jag kom att tänka på just den där scenen när jag för någon månad sedan höll ett föredrag för en grupp unga människor. I publiken fanns åhörare från samtliga nordiska länder. En av de bilder jag visade illustrerade hur långa kötiderna är i olika stadsdelar i Stockholm. För en lägenhet i de mest centrala delarna kan man behöva vänta i över 20 år. Jag har visat samma bild många gånger, men aldrig fått samma reaktion som nu. Människor från andra länder kan knappt tro att det är möjligt.
”Hur kan kötiden vara 20 år? Det är ju absurt! Hur kan människor acceptera det här?! Varför tvingas inte politikerna avgå?!”
Att det tar 20 år att få tag i en lägenhet i centrala Stockholm är förstås absurt, men för oss som vuxit upp i det här systemet är det fullt normalt. Vi är institutionaliserade. Vi vet inget annat. Precis som New York-borna som kommit att acceptera att det finns ett fåtal mycket billiga lägenheter, har vi kommit att acceptera att det i många orter krävs tålamod för att få tag i en hyreslägenhet.
I Sverige behöver inga politiker avgå för att bostadsköerna är så långa som de är. I Sverige får de istället avgå för att de vill lägga fram ett förslag på ny lagstiftning som syftar till att lösa en liten del av de många problem som den svenska hyresmarknaden dras med. Det är nämligen precis vad som hände för ett år sedan.
Som en del av januariöverenskommelsen som träffades mellan Socialdemokraterna, Miljöpartiet, Centerpartiet och Liberalerna efter valet 2018 ingick fri hyressättning i nyproduktion. Det var en av flera punkter som skulle bli verklighet för att Socialdemokraterna fortsatt skulle få regera. En utredning tillsattes.
Utredningen presenterade sina förslag i juni 2021, och skapade omedelbart politiskt tumult. Vänsterpartiet krävde ett löfte om att utredningens förslag skulle skrotas, vilket i praktiken skulle innebära att hela januariöverenskommelsen föll. Alternativet var misstroendeförklaring mot statsministern. För att ställa frågan om riksdagens förtroende för Stefan Löfven på sin spets yrkade Sverigedemokraterna om misstroende.
Det hade skapat en betydligt bättre fungerande hyresmarknad, bortsett från detaljen att det endast skulle gälla för bostäder som färdigställts efter 1 juli 2022.
Vad var det då för förslag som orsakade regeringskris? Skulle landets tre miljoner hyresgäster kastas ut i ovisshet om sin framtid, så som det lät i debatten? Skulle all makt hamna hos fastighetsägare som efter eget godtycke skulle kunna sätta hyror som de vill?
Den som bemödade sig läsa förslaget insåg snabbt att även den här lagstiftningen skulle innebära en mängd restriktioner som styr förhållandet mellan hyresgäst och hyresvärd. Men det är restriktioner som hade skapat en betydligt bättre fungerande hyresmarknad, bortsett från detaljen att det endast skulle gälla för bostäder som färdigställts efter 1 juli 2022.
Det är viktigt med vissa typer av restriktioner. Exempelvis bör hyresgäster skyddas från helt godtyckliga hyreshöjningar när de väl ingått ett hyresavtal. Och utan vetskap om hur hyror kan komma att utvecklas i framtiden riskerar hyresrätter att bli en marginell företeelse som endast efterfrågas av de som planerar att bo under en kortare tid, exempelvis studenter.
Men det är också viktigt att hyror kan förändras för att någorlunda spegla hushållens betalningsvilja. Om de inte gör det uppstår sådant som köer och svarthandel – avarter som vi inte vill se på hyresmarknaden. Dessutom blir det svårare att skapa rätt incitament för både nyproduktion och renoveringar.
Läs också:
Det här är en svår balansgång – att säkerställa ett skydd för hyresgäster samtidigt som hyror tillåts följa förändringar i marknadsförhållanden. Det förslag som utredningen presenterade är dock ett mycket bra försök.
På en fungerande hyresmarknad kan en hyresgäst välja mellan olika hyresbostäder, typiskt sett via någon digital annonseringstjänst. Hyresvärden och hyresgästen är fria att komma överens om hyran. Om hyresgästen tycker att hyran är för hög, eller lägenheten på annat sätt inte passar, kommer det att finnas andra att välja mellan.
När hyresgästen väl ingått ett avtal med en hyresvärd är det alltså viktigt att det finns ett utrymme för hyrorna att förändras över tid, i takt med att efterfrågan förändras. Här lämnade utredningen två förslag. Som regel ska hyrorna följa konsumentprisindex. Justering av hyran får göras en gång per år. Om efterfrågeläget har förändrats så att hyran är väsentligt lägre (med vilket menas 10 procent) än vad en marknadsmässig hyra skulle vara får hyresvärden höja hyran. Sådana höjningar skulle trappas in över tid, och inte ske omedelbart.
Om det här genomförs skulle Sverige få en hyreslagstiftning som påminner om den i många andra länder.
När en hyresgäst flyttar ut börjar det om. Hyresvärden hittar en ny hyresgäst och kommer fritt överens om en ny hyra med denne. Om det här genomförs skulle Sverige få en hyreslagstiftning som påminner om den i många andra länder. Vi skulle också få en hyresmarknad som liknar de vi kan se andra länder. Den som vill flytta till en större stad för jobb eller studier skulle enkelt kunna få tag i en hyreslägenhet. Testa att söka efter lediga lägenheter i Helsingfors om ni tvivlar. Vill man bo centralt i populära städer kommer det att kosta mer, och man skulle få göra avkall på annat.
Det är alltså möjligt även för Sverige att få en fungerande hyresmarknad. Vi skulle snabbt vänja oss av vid de decennielånga köerna, eller att behöva betala en miljon för svartkontrakt. Protesterna mot ombildningar och onödiga renoveringar skulle försvinna. Människor skulle kunna hitta bostäder där de vill bo, på relativt kort tid.
Det positiva är att förslaget redan finns. Det krävs endast några mindre justeringar för att säkerställa att hela det svenska hyresbeståndet, istället för endast nyproducerade bostäder, kan omfattas. Den konstellation som lyckas bilda regering efter valet den 11 september bör skyndsamt se till att det blir verklighet. För så länge som nuvarande hyresreglering får bestå kommer problemen inte bara bestå, utan förvärras.