Samhälle Essä
Hyresregleringen är inte träffsäker fördelningspolitik
Föreslaget om fri hyressättning i nyproduktion är viktigt för att få en bättre fungerande bostadsmarknad. Samtidigt måste politiken öka träffsäkerheten i omfördelningen till ekonomiskt svagare hushåll. Att lita på hyresregleringen leder nämligen till motsatsen, skriver Fredrik Kopsch.
Nu har det nya förslaget om hur fri hyressättning i nyproduktion kan komma att se ut presenterats. Kortfattat lämnas hyressättningen för de bostäder som berörs över till fria överenskommelser mellan den som vill flytta in och den som vill hyra ut. Hyran ska dock vara skälig i förhållande till hyror för liknande bostäder. Under tiden för hyresförhållandet ska hyran utvecklas med KPI, men det kommer även finnas en möjlighet till hyresförändringar om efterfrågeläget förändras. Att jag ser det som en välkommen reform lär inte förvåna någon.
Fri hyressättning i nyproduktionen är en bra reform, men den är inte tillräcklig för att råda bot på hyresmarknadens problem, annat än på mycket lång sikt. Fri hyressättning behöver fasas in även i det befintliga beståndet. Samtidigt behöver ett visst besittningsskydd säkerställas så att hyresrätt också kan vara en boendelösning på relativt lång sikt. En infasning kan exempelvis ske genom att hyran tillåts marknadsanpassas för lediga lägenheter, eller att hyror för alla lägenheter tillåts marknadsanpassas över en längre tid, exempelvis tio år.
Alla är dock inte riktigt lika positiva som jag. Förslag som syftar till friare hyressättning, vare sig det gäller den begränsade delen som utgörs av nyproduktion, hela det beståndet, eller något däremellan, möts av diverse mothugg. Ett argument, som jag tycker mig se alltmer, har att göra med att statens kostnader för omfördelning skulle kunna komma att öka med friare hyror. Exempelvis skriver Nooshi Dadgostar (V) och Momodou Malcolm Jallow (V) att statens kostnader för bostadsbidrag riskerar stiga med 35 miljarder kronor per år med fria hyror, baserat på hur det ser ut i Finland.
Vad den här diskussionen missar är att ett bibehållet system för hyressättningen också innebär en omfördelning. Men kostnaderna för denna bärs inte direkt av staten, utan av samhället. Diskussionen missar också en i mitt tycke mer principiellt intressant fråga än hur stora kostnaderna för omfördelning är, eller vem som bär dessa kostnader. Nämligen frågan om omfördelningens träffsäkerhet.
Adam Danieli skrev nyligen en essä om den bedrägliga missuppfattningen att mycket av den omfördelning som staten bedriver är solidarisk i bemärkelsen att vi omfördelar resurser från resursstarka till resurssvaga. Bilden är felaktig av flera skäl. Merparten av offentlig omfördelning är sådan att den går från en individ i en fas i livet, till samma individ i en annan fas.
För den mindre del av omfördelningen som faktiskt går mellan individer finns stora skäl att känna oro. Det finns nämligen en risk att offentlig omfördelning är regressiv, det vill säga, att den går från de med mindre resurser, till de med mer resurser. Danieli lyfter flera exempel. Avgiftsfri högre utbildning gynnar i större utsträckning barn till föräldrar med högre utbildning (och ofta högre inkomster). Subventionerade biljettpriser till operan gynnar de mer välbeställda som frekventerar operan. Hyresreglering gynnar de som på olika sätt lyckats komma över attraktiva förstahandskontrakt, och sådana hushåll har det typiskt sett relativt bra ställt. Exemplen kan göras många.
Så hur ser omfördelningen ut på den svenska bostadsmarknaden? Finns samma regressiva institutioner där? Jag skulle vilja lyfta tre olika fall och diskutera deras respektive träffsäkerhet. Det första är hyresregleringen, det andra är de kommunala bostadsbolagen, och det tredje är bostadsbidragen.
***
Tidigare i år presenterade jag en rapport där jag dels räknat på hyresregleringens samhällsekonomiska kostnader, dels beräknat hur stor omfördelningen är från fastighetsägarkollektivet till hyresgästkollektivet. Hyresregleringen innebär att hyresgästkollektivet betalar cirka 20 miljarder kronor mindre i hyra per år. Det går också att uttrycka som att hyresgästkollektivet får en årlig subvention om 20 miljarder kronor. Kostnaderna som systemet ger upphov till för samhället är ungefär lika stora.
Hushåll med högre inkomster får också högre subventioner.
Hyresregleringen omfördelar således stora resurser, till stora kostnader. Men hur träffsäkert är ett system med reglerade hyror egentligen? Tillsammans med Herman Donner har jag studerat inkomstprofilen hos de som får innerstadskontrakt. Genom att uppskatta vad hyran för en lägenhet hade kunnat bli på en fri marknad och jämföra med vad hyran är idag kan vi beräkna subventionen på lägenhetsnivå. Eftersom vi har information om inkomsterna hos de som fått flytta in kan vi dra slutsatser om hyresregleringens regressivitet. Det visar sig att subventioner genom hyresreglering samvarierar positivt med inkomster. Hushåll med högre inkomster får också högre subventioner.
***
Landets kommunala bostadsbolag äger tillsammans närmare 700 000 lägenheter. Det är ett fastighetsinnehav som innebär att stora resurser låses upp i fastigheter. Hur kommuner får ta ut eventuella vinster ur sina fastighetsbolag är dessutom reglerat i lag. Värdeöverföringar får i normalfallet inte överstiga en viss angiven andel av tillskjutet kapital från ägaren, det vill säga kommunen. Att värdeöverföringen beräknas på tillskjutet kapital, istället för på det egna kapitalet, ger stora konsekvenser.
Inte sällan möts kommuners värdeöverföring från sina kommunala bostadsbolag av kritik som menar på att det innebär en dubbelbeskattning av hyresgästerna. Kritiker menar att bostadsbolagens vinster bör gå tillbaka till hyresgästerna. Men det skulle innebära en subvention av hyresgästerna. Att resurser som ägs av alla kommunens medborgare används för att gynna en viss grupp.
Läs också:
I ett examensarbete skrivet av Sofia Petersson Keil och Sofia Rågmark som presenterats nyligen, där jag hade en examinerande roll, har de kommunala värdeöverföringarna från bostadsbolagen satts i ett nytt perspektiv. I examensarbetet jämförs nämligen avkastningen på det egna kapitalet med marknadsmässiga avkastningskrav, alltså vad kommunerna och deras invånare skulle kunna förvänta sig för avkastning om kapitalet investerades någon annanstans med samma risk. Resultaten är slående. I genomsnitt har kommunala bostadsbolagen givit en avkastning på eget kapital som uppgår till 0,33 procent. Den genomsnittliga marknadsmässiga avkastningen är 5,73 procent. I ingen av de undersökta kommunerna (de 50 största) har en marknadsmässig avkastning påvisats.
Kommunens övriga medborgare subventionerar de som hyr av kommunens bostadsbolag.
Det går bara att dra en slutsats. Den är att kommunens övriga medborgare subventionerar de som hyr av kommunens bostadsbolag. Om kapitalet investerats så att marknadsmässig avkastning kunde erhållas finns utrymme att sänka skatterna med bibehållna utgiftsnivåer. Det bör tilläggas att även om inkomstnivåer typiskt sett är lägre bland de som hyr av kommunala bostadsbolag, finns inga som helst garantier för att de här subventionerna går till de bäst behövande.
***
Den tredje och sista typen av omfördelning som jag vill lyfta är bostadsbidragen. Det är dessa som Vänsterpartiet oroar sig för ska skjuta i höjden om reglerna för hyressättningen förändras. Till skillnad från de två ovan lyfta systemen för omfördelning har bostadsbidragen mekanismer som säkerställer att omfördelningen träffar de som vi önskar. För att kvalificera sig för bostadsbidrag krävs en hushållsinkomst som understiger 135 000 kronor på årsbasis.
Totalt uppgår statens utgifter för bostadsbidrag till ungefär fem miljarder kronor per år. I jämförelse med den omfördelning som sker genom hyressättningssystemet, eller genom subventionerna i de kommunala bostadsbolagen, är det inte något stor post.
Bostadsbidragen har under lång tid halkat efter både löner och priser. Att den som söker dessutom riskerar bli återbetalningsskyldig bör ytterligare försvåra för dem vi önskar hjälpa. Bostadsbidragen behöver utökas och göras mer lättillgängliga. Att det målas upp som ett problem av ledande politiker, och särskilt från de som säger sig värna en solidarisk omfördelning, är illavarslande för alla de hushåll som är behov av hjälp, men som på grund av regressiva institutioner på bostadsmarknaden inte får det.
***
Svensk bostadsmarknad står inför en rad olika problem, inte sällan är dessa problem skapade av olika politiska interventioner, såsom hyresreglering eller regleringar som styr och begränsar markanvändning.
Dessa problem kan lösas genom större frihet. Frihet att komma överens om vilka hyror som ska betalas, frihet att bestämma vad som ska få byggas på den mark man äger. Även i en sådan ordning kommer vi med all sannolikhet att vilja omfördela resurser till de som annars inte klarar av att efterfråga vad vi som samhälle uppfattar som goda bostäder. För dessa behövs en omfördelning, och då krävs att omfördelningen är träffsäker.