Du använder en utdaterad webbläsare som inte längre stöds. Vänligen uppgradera din webbläsare för en bättre upplevelse av timbro.se

Marknadshyror / fri hyressättning

Här kan du läsa om hur marknadshyra / fri hyressättning skulle fungera i Sverige och om effekterna av den svenska hyresregleringen. Här länkar vi också vidare till rapporter, studier och böcker om marknadshyror / fri hyressättning, bostadsmarknaden och hyresregleringen. 

Foto: Anders Wiklund/TT

Marknadshyror, fri hyressättning och hyresreglering i sammanfattning

Marknadshyror innebär att fastighetsägare och hyresgäster fritt kan avtala om hyran, precis som vid andra ekonomiska transaktioner. I Sverige råder dock hyresreglering genom bruksvärdessystemet, vilket begränsar hyressättningen och skapar bostadsköer. Regleringen gör det olönsamt att bygga nya hyresrätter och leder till en omfördelning där höginkomsttagare gynnas. Internationellt sett är det den svenska hyresregleringen som är ett undantag, snarare än marknadshyror.

  • Hyresregleringen skapar bostadsbrist genom att hålla hyrorna artificiellt låga, vilket leder till långa köer.
  • Byggandet av hyresrätter hämmas eftersom hyresregleringen gör det mindre lönsamt att investera i nya bostäder.
  • Ombildningar, svart marknad och överrenoveringar blir konsekvenser av hyresregleringen och en dysfunktionell hyresmarknad.
  • Ekonomisk omfördelning från låg- till höginkomsttagare sker eftersom reglerade hyror och frånvaron av fri hyressättning främst gynnar dem som haft möjlighet att stå i kö längst.
  • Fri hyressättning / marknadshyror skulle öka bostadsbyggandet och leda till en mer dynamisk och rättvis bostadsmarknad.
  • Reglerad fri hyressättning, som i Tyskland och Norden, kan säkerställa besittningsskydd och stabila hyresnivåer över tid.

Vad är marknadshyror?

Marknadshyror betyder att en fastighetsägare och en hyresgäst fritt får komma överens om vilken hyra som ska gälla för kontraktet. Egentligen är marknadshyror ett lite konstigt begrepp, eftersom det är att krångla till ett förhållande som är det vanliga i praktiskt taget alla andra delar av ekonomin. I nästan alla ekonomiska transaktioner som vi gör har vi så kallad avtalsfrihet, vilket betyder att en köpare och en säljare får komma överens om vilka villkor och vilket pris som ska gälla för en transaktion. Den som vill sälja ett bord sätter ett pris på det, och om du vill köpa bordet kan du välja att betala priset eller att hitta ett annat bord du vill ha. Vi kallar inte bord som säljs till marknadspris för “marknadsbord”, bara för att kunna utmåla det som något dåligt.

I de flesta länder gäller avtalsfriheten även bostäder. En fastighetsägare kan annonsera ut en bostad till en viss hyra, och om någon vill hyra bostaden till det priset tecknar de ett hyreskontrakt, som ofta inkluderar villkor för uppsägning, ramar för framtida hyreshöjningar och vad (förutom tillgång till bostaden) som ska ingå i hyran.

Den svenska hyresregleringen

Marknadshyror borde alltså egentligen kort och gott kallas för hyror. Begreppet marknadshyror har skapats av de som är motståndare till fri hyressättning för att kunna beskriva det som något nytt (och kanske konstigt eller farligt) på den svenska bostadsmarknaden. Men i en internationell jämförelse är det inte “marknadshyror” som är det konstiga utan den svenska hyresregleringen.

Den första hyresregleringen i Sverige infördes 1917, och sedan dess har vi haft flera olika typer av hyresregleringar. Dagens modell kallas ofta bruksvärdessystemet och infördes 1968. Bruksvärdessystemet innebär att hyran ska “fastställas till ett skäligt belopp”. Hyran för en lägenhet ska spegla lägenhetens bruksvärde, vilket innebär att hyran inte får vara “påtagligt högre” än för andra hyresrätter på orten. Vid sidan av bruksvärdessystemet finns också hyresförhandlingslagen, som innebär att hyresförändringar förhandlas kollektivt mellan fastighetsägaren och hyresgästerna. Hyresgästerna företräds i regel av Hyresgästföreningen, som genom lagstiftningen fått en särställning på hyresmarknaden.  

Benämningen hyresreglering har fått kritik av bland andra Hyresgästföreningen, som menar att dagens system inte är en prisreglering i bemärkelsen att en myndighet direkt kontrollerar hyrorna. Och det stämmer att dagens system inte är en direkt prisreglering i betydelsen att staten sätter ett explicit hyrestak i kronor och ören. Däremot innebär kombinationen av olika regler att hyrorna inte speglar utfallet på en fri marknad och att en fastighetsägare och en hyresgäst inte har reell avtalsfrihet, och därför talar man i forskningslitteraturen om just ”hyresregleringen”. Ovan nämnda bruksvärde fastställs dessutom av antingen hyresnämnden eller hovrätten, vilket i praktiken innebär att staten kan bestämma över hyrorna – motsatsen till marknadshyror, avtalsfrihet och fri hyressättning. 

Hyresregleringens negativa effekter

När en vara eller tjänst prisregleras finns ett tak på hur mycket varan eller tjänsten får kosta. Om efterfrågan då är hög kan inte priset stiga till den nivå där ett ökat utbud stimuleras, och i stället uppstår brist, som exempelvis kan ta sig uttryck i köer. Detta samband är en slags ekonomisk lag och gäller även bostäder. Det är förklaringen till att vi i många svenska städer, där efterfrågan på hyresbostäder är hög, har mycket långa bostadsköer, i vissa fall så långa som flera decennier.

Hyresregleringen och frånvaron av fri hyressättning gör också att det inte är lönsamt att bygga nya hyresbostäder. Från politiskt håll har man under lång tid försökt kompensera detta genom att med olika typer av subventioner som ska göra att bostäder byggs trots att det inte är lönsamt, något som medför andra problem. Det mest kända exemplet är det så kallade miljonprogrammet, där en miljon bostäder subventionerades fram under åren 1965 till 1975.

Under 1980-talet subventionerades bostadsbyggande på flera sätt vilket både ledde till ökade byggkostnader och till att stora mängder bostäder byggs på platser där det inte fanns efterfrågan. Det gav ett fortsatt underskott i städer som Stockholm och ett stort överskott i mindre städer, något som i sin tur har lett till höga kostnader i form av kreditförluster, vakanser och rivningar. På senare år har mindre subventionsprogram införts från politiskt håll. 2014 införde den dåvarande socialdemokratiskt ledda regeringen ett investeringsstöd för att säkerställa att det byggdes fler hyresrätter med lägre hyror. Investeringsstödet villkorades med maximala hyresnivåer i syfte att hushåll med lägre inkomster skulle få tillgång till bostäder med lägre hyror. Få utvärderingar har gjorts av stödets betydelse för nyproduktionen. Vad gäller stödets omfördelande effekt konstaterade analysföretaget Evidens att “investeringsstödets bostadssociala effekter tycks vara begränsade”.

En dåligt fungerande bostadsmarknad påverkar dessutom arbetsmarknaden och ekonomin i stort, både genom att begränsa inflyttningen till städer som är i behov av arbetskraft och eftersom småföretagandet begränsas på platser med mycket låga fastighetsvärden.

Utöver decennielånga köer har hyresregleringen givit incitament för ombildningar och överrenoveringar, samt skapat en grogrund för en svart marknad. Förlorarna är bland annat de som måste hyra i andra hand. Dessutom driver hyresregleringen upp priser på bostadsrätter och gör det på så sätt dyrare att bo även i en ägd bostad.

Bostaden – en vara som vilken som helst? 

Ibland sägs att en bostad inte är vilken vara som helst, eftersom alla behöver någonstans att bo. Det framförs som ett skäl att ha en hyresreglering som gör att alla har råd med en bostad. Det är ett felaktigt resonemang av flera anledningar. Även andra varor som exempelvis livsmedel är livsnödvändiga, men det fungerar uppenbarligen alldeles utmärkt att mat produceras och säljs av privata aktörer. I Europa och på många andra håll i världen finns jordbrukssubventioner som snedvrider livsmedelsmarknaden på olika vis, men de är inte nödvändiga för att hålla nere matpriserna. Detsamma gäller för hyresbostäder. 

Hyresreglering: en omfördelning från fattig till rik

En hyresreglering där begränsat byggande kompenseras av subventioner leder ofta till ökade byggkostnader, men dessutom finns en omfördelande effekt inom den reglerade marknaden. Eftersom fastighetsägare inte kan ta ut marknadsmässig hyra i attraktiva lägen måste de kompensera detta genom att ta ut en högre hyra i mindre attraktiva lägen. Detta innebär att hyresgäster i mindre attraktiva områden betalar mer än de hade gjort på en fri marknad, och i praktiken subventionerar innerstadens prisreglerade hyreslägenheter. Detta är inte bara orättvist i sig; det är dessutom generellt så att de som bor i de mest attraktiva områdena också har högre inkomster. Orsaken är att lägenheter förmedlas efter kötid, och människor med högre inkomster har bättre möjligheter att vänta i kö, eftersom de kan lösa sin boendesituation genom att köpa en villa eller bostadsrätt. På så sätt innebär hyresregleringen en märklig ekonomisk omfördelning från fattig till rik. 

Effekter av fri hyressättning

Om marknadshyror – eller bättre uttryckt, fri hyressättning – skulle införas, vad skulle det innebära för svenska städer? På kort sikt beror det en del på hur reformen genomförs. Ett snabbt genomförande skulle leda till höjda hyror i de mest attraktiva områdena, där många vill bo. Många ekonomer förespråkar därför en långsam infasning av en fri hyressättning för att hyrorna inte ska stiga för snabbt och göra det omöjligt för vissa hyresgäster att bo kvar.

På lite längre sikt skulle fri hyressättning leda till kraftigt ökat byggande av hyresrätter för att balansera ut den höga efterfrågan som i dag syns genom bostadsköerna. Hyrorna skulle också sjunka i mindre attraktiva områden.

Ibland framställs det som att fastighetsägare vid fri hyressättning kan höja hyran hur mycket de vill och lite när som helst, men det stämmer inte. Det vanliga i länder med marknadshyror är att hyresgästen och fastighetsägaren vid ett nytt kontrakt kommer överens om hyresnivån, och sedan finns ett regelverk som styr hur mycket hyran får stiga per år. I Tyskland finns det exempelvis lagstadgade begränsningar om hur mycket hyran får stiga under en avtalsperiod. I våra nordiska grannländer utgår hyreshöjningar typiskt sett från förändringar i konsumentprisindex. Hyresgäster har dessutom besittningsskydd, som gör att fastighetsägaren inte har rätt att säga upp kontraktet hur som helst.

Både ett starkt besittningskydd och förutsägbarhet kring hyreshöjningar är fullt förenliga med fri hyressättning, och skulle vara en naturlig del av en svensk reform.

Vidare läsning

Frågor och svar om marknadshyror

Podd

Hyresregleringarnas eviga lockelse

Böcker

Allt du behöver veta om bostadspolitik av Fredrik Kopsch

Rapporter

Vägen till marknadshyror

Lär av Norge

Hyresregleringens prislapp

I andra hand: Om hyresregleringens förlorare

Nio problem med hyresregleringen

En reformerad hyresmarknad för ökad jämlikhet

Hyresreglering för höginkomsttagare

Bostad på 10 minuter – Vad Sverige kan lära av Finland

Hyresmarknad i kris – Hur unga förlorar på hyresregleringen

Smedjan-artiklar

Hyresregleringen är inte träffsäker fördelningspolitik

Blir det äntligen fri hyressättning?

Hyresgästföreningen revolutionärerna

Han utmanar Hyresgästföreningens monopol

Debatt: Inför fri hyressättning för alla hyresrätter

Så betalar skattebetalarna för hyresregleringen

M kan göra upp med decennier av skadlig bostadspolitik

Utan en fungerande bostadsmarknad löser vi inte utanförskapet

Planekonomiska hyror gör svenskar bostadslösa

Bostadspolitiska försummelser bäddade för utanförskapet

Regleringarna ger oss både köer och tomma lägenheter

Reglerad hyra för de välbeställda

Deppa inte över hyresmarknaden

Hyresmodellen förhindrar en fungerande bostadsmarknad

20 miljarder kostar hyresregleringen

Nej, Moderaterna stoppade inte friare hyror

Vi har normaliserat en sjuk hyresmarknad

Regleringen höjer hyrorna

Bostadsbristen är politikernas fel